Co je hypotéka na rekonstrukci a kdy ji využít
Řekněme si narovinu – většina z nás nemá na účtu hned několik set tisíc nebo milion na kompletní opravu bytu či domu. Proto spousta rodin v Česku řeší financování rekonstrukce hypotékou. Hypotéka na rekonstrukci je speciální úvěr, který slouží na financování úprav, modernizace nebo přestavby nemovitosti. Můžete ji využít, když plánujete zmodernizovat panelákový byt, vdechnout duši starému domu po babičce, přistavit podkroví nebo třeba instalovat tepelné čerpadlo.
Oproti klasické „kupní“ hypotéce je tu pár rozdílů. U běžné hypotéky bance prostě doložíte kupní smlouvu a najednou máte na účtu celou částku. Když ale chcete hypotéku na rekonstrukci, banka vás bude chtít pojistit, že peníze opravdu použijete na opravu. Připravte se na trochu papírování navíc – bude potřeba rozpočet, stavební povolení (někdy), fotky bytu či domu, někdy i zápis z katastru po dokončení prací.
Zajímavé je, že dnes už banky většinou nevyžadují šíleně detailní rozpočet na každé okno a každou kachličku. Ale je jim jasné, že když žádáte tři miliony na "vymalování pokoje", něco nehraje. Stačí tedy rozumně popsat, co a za kolik plánujete udělat – výměna elektroinstalace, nová koupelna, zateplení fasády, apod.
Tahle forma financování je výhodná hlavně tehdy, když vlastně už nějakou nemovitost máte, ale chcete ji posunout do 21. století, nebo když jste koupili "ležák" v dražším městě a potřebujete prostě ušetřit na pořizovací ceně a investovat více do oprav postupně. V Česku je běžné financovat rekonstrukci bytu částkou od několika set tisíc až po miliony korun – podle rozsahu oprav. Podle reportu České bankovní asociace z listopadu 2024 měla průměrná výše hypotéky na rekonstrukci v minulém roce hodnotu 1,23 milionu Kč.
Podmínky pro získání hypotéky na rekonstrukci
Ptáte se, jestli vůbec na hypotéku na rekonstrukci dosáhnete? Je pravda, že banky jsou od covidu a s příchodem konsolidačních balíčků Ministerstva financí pečlivější. Pořád ale když splníte základní podmínky, peníze získat můžete. První je samozřejmě doložit příjmy – musí být průkazné a dostatečné na pokrytí měsíčních splátek. Aktuálně platí, že splátky všech úvěrů (včetně vaší nové hypotéky) by neměly přesáhnout asi 45 % čistého měsíčního příjmu domácnosti. Ale realita je taková, že banky často umožní menší individuální odchylky hlavně u dlouholetých klientů.
Zásadní je tzv. LTV („loan-to-value“) – tedy poměr úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti. Od loňského roku mohou banky poskytovat až 80 % hodnoty zajištění, mladí do 36 let pak teoreticky až 90 %. Počítá se ovšem hodnota po plánované rekonstrukci – proto někdy přichází ke slovu odhadce.
Rekonstrukci můžete financovat i tehdy, když už na domě leží předchozí hypotéka. Jen je potřeba sladit její podmínky, někdy převést zástavní právo nebo zapsat „druhé pořadí“. V praxi často narazíte na požadavek banky, aby nemovitost, kde rekonstrukci plánujete, byla již v katastru na vaše jméno – a nebyla zatížena nějakými dluhy.
Docela často dostávám v Brně otázku, jestli lze rekonstruovat třeba družstevní byt. Paradoxně i tady to může jít, i když možnosti jsou omezenější a většinou musíte ručit jinou nemovitostí ve vlastnictví.
Co se týče účelu, peníze z hypotéky na rekonstrukci nesmíte použít třeba na pořízení auta nebo dovolenou v Thajsku. Banky vás můžou požádat o doložení účtenek, ale skutečně podrobně to kontrolují spíš jen při vyšších částkách. Fyzická kontrola na místě a dokládání fotek hotových prací je specifikum pro složitější rekonstrukce.
Jak probíhá čerpání a vyplácení hypotéky na rekonstrukci
Zapomeňte na to, že vše dostanete najednou. U hypotéky na rekonstrukci se většinou čerpá postupně. Typicky si domluvíte s bankou harmonogram čerpání – většinou po jednotlivých etapách stavby. Znamená to, že na rajčátka s bazalkou z Lidlu musíte vystačit, protože na to vám banka půjčí až po doložení dokončené elektroinstalace nebo osazení oken.
Postupujete tak, že zpracujete rozpočet celého projektu, domluvíte si čerpací kalendář a každý zlomový bod doložíte fakturou, nebo někdy i fotkami. U menších rekonstrukcí (do jednoho milionu) banky často zjednoduší proces na jedno či dvě čerpání, kde jim stačí doklady o větší části provedených prací.
| Položka | Požadavky banky |
|---|---|
| Před podpisem úvěru | Předat rozpočet, odhad (někdy), účel rekonstrukce |
| První čerpání | Doklad o zahájení prací, objednávky od stavební firmy, někdy fotodokumentace |
| Další čerpání | Faktury za již provedené části, zápis stavbyvedoucího |
| Poslední čerpání | Kolaudační souhlas (u rozsáhlých rekonstrukcí), fotky dokončeného díla |
Funkční tip z praxe – vždy se s bankou domluvte, jak moc budou trvat na chemii a fakturách. U některých úprav (jako je nová koupelna, kuchyň nebo okna) vám stačí účtenky od specializovaných firem. U stavařiny svépomocí si ale připravte nervy – někdy musíte doložit materiál i fotky prací. Využít lze také sjednocenou hypotéku na několik navazujících etap (např. první modernizace stoupaček a za rok zateplení střechy), stačí to správně naplánovat v úvodním rozpočtu.
Čtenářům často zachrání rozpočet plánování na vyšší částku, protože banka nikdy neuvolní víc, než kalkulujete. Pokud zjistíte během oprav, že potřebujete místo 800 tisíc třeba 1,2 milionu, musíte projít znovu schvalovacím procesem – zdlouhavější a složitější. Opačně, když utratíte méně, zbytek prostě nevyčerpáte a úvěr se o tuto sumu sníží.
Výhody a nevýhody hypotéky na rekonstrukci
Nikdo vám nebude tvrdit, že hypotéka na rekonstrukci je univerzální řešení. Má jasné plusy, ale i pár úskalí.
K hlavním výhodám patří nižší úroková sazba oproti klasickým „bezúčelovým“ úvěrům. Aktuálně je běžné dostat hypotéku na rekonstrukci v rozmezí 4–5,5 % p.a. (květen 2025), zatímco většina spotřebitelských úvěrů na trhu začíná na 7 % a výš. Delší doba splatnosti (až 30 let) znamená také nižší splátky a větší možnost rozpočítat finance v čase – což ocení všichni s omezeným cash-flow.
Stinnou stránkou jsou však požadavky na dokumentaci. Papírování trvá déle než běžný úvěr na auto nebo spotřebiče. Dalším mínusem je nutnost ručit nemovitostí a občasné navštěvování katastrálního úřadu – čekání na zapsání zástavy trvá v průměru 3–4 týdny. Pokud rekonstruujete byt v domě, který je rozestavěný nebo polorozpadlý, banka může chtít vlastní odhadce a někdy i nabídne nižší hodnotu než byste čekali.
Oceňovala jsem možnost tzv. „tzv. předschválené“ hypotéky – banka schválí určitou částku, kterou můžete čerpat na etapy během několika let, a nemusíte tak znovu řešit zdlouhavý proces s každým dalším krokem rekonstrukce. Je to ideální, pokud například nejprve měníte elektriku a až později plánujete koupelnu. Další výhodou je, že úroky z hypotéky na rekonstrukci si můžete odečíst z daní, pokud úvěr splňuje podmínky zákona o dani z příjmů.
Hodně rodin ale zapomíná plánovat vyšší rezervu na neočekávané náklady. Ze zkušenosti z Brna vím, že téměř každá druhá rekonstrukce se prodraží minimálně o 10–25 % proti původnímu rozpočtu – ať už kvůli dražším materiálům, nebo nečekaným problémům pod omítkou. Myslete proto dopředu a radši počítejte s rezervou – ať nemusíte sahat po drahém spotřebitelském úvěru až později.
Tipy a nejčastější chyby při vyřizování hypotéky na rekonstrukci
Už jste pevně rozhodnutí do rekonstrukce jít? Pomůžu vám vyvarovat se pár klasických přešlapů.
- Nepodceňujte rozpočet! Připravte si ho co nejpodrobněji a nezapomeňte na žádnou položku – lepší je větší rezerva než stres z nedostatku peněz v půlce oprav.
- Nespoléhejte, že daň z nabytí nemovitosti už se nikdy nevrátí. Aktuálně v roce 2025 je stále zrušená, ale kdyby se něco změnilo, vždy si ověřte nové podmínky.
- Příliš často si lidé myslí, že když některou část rekonstrukce zvládnou sami (nebo šikovný kamarád), banka nebude chtít doklady o pracích. Opak je pravdou – materiál vždy musíte doložit a doporučuji si průběh oprav fotit.
- Ptejte se, jak rychle bude banka čerpat jednotlivé etapy. Některé banky peníze uvolní za pár hodin, jiné trvají i týden.
- Nebojte se poradit s nezávislým hypotečním specialistou – často ušetříte nejen čas, ale hlavně nervy.
Velká chyba je začít rekonstrukci dřív, než je hypotéka schválená. Pokud chcete do oprav jít vlastním tempem, domluvte se s bankou předem na čerpání zpětně (tzv. „refinancování“ již utracených částek), ale hlavně svůj rozpočet později vždy zdokumentujte. A klíčový poznatek – čím dřív začnete doklady a fotky archivovat, tím méně papírů nakonec budete shánět v poklusu.
Mimochodem, podle dat Hypoteční banky je nejčastější chybou žadatelů nedoložení všech podkladů potřebných ke schválení hypotéky, kvůli čemuž se celý proces zbytečně prodlužuje v průměru o 2 týdny. Snažte se tedy všechny podmínky splnit opravdu přesně – berte to jako trénink na větší finanční pořádek do budoucna.