Rizika rezervační smlouvy bez právníka: Na co si dát pozor v českém bytovém trhu

Rezervační smlouva vypadá jako formální papír, který jen zaručí, že nemovitost zůstane pro vás. Ale když ji podepíšete bez kontroly právníka, můžete přijít o desítky nebo stovky tisíc korun. V Česku už se téměř každá třetí koupě nemovitosti odehrává bez realitky - a to znamená, že většina lidí podepisuje rezervační smlouvu sami. A to je přesně tam, kde začínají problémy.

Co vlastně rezervační smlouva dělá?

Rezervační smlouva je dočasný smluvní závazek mezi kupujícím a prodávajícím. Kupující zaplatí zálohu (obvykle 1-5 % z ceny nemovitosti), aby si zajistil výhradní právo na koupi. Prodávající se zavazuje, že nebude nabízet nemovitost jiným. Lhůta na uzavření hlavní kupní smlouvy je obvykle 45-75 dní. To je čas, který potřebujete na získání hypotéky, kontrolu nemovitosti a přípravu dokumentů.

Na první pohled to zní jednoduše. Ale v praxi je smlouva plná pastí. Pokud nevíte, co hledat, může být v ní napsáno cokoli - a vy se toho vůbec nebudete moci ubránit.

Nejčastější chyby v rezervačních smlouvách

Podle analýzy právních dokumentů z let 2023-2024 se v téměř každé druhé rezervační smlouvě nachází alespoň jedna závažná chyba. Nejčastější:

• Chybí podmínka pro neschválení hypotéky - 33 % smluv neobsahuje, že pokud banka hypotéku odmítnout, záloha se má vrátit. Pokud tam to není, prodávající má právo zálohu nevrátit. To znamená, že pokud vám banka řekne „ne“, přijdete o 100 000 Kč až 400 000 Kč.
• Nejasné lhůty - 28 % smluv píše jen „v několika týdnech“ nebo „co nejdříve“. To je právní šum. Pokud není uveden konkrétní den, může prodávající smlouvu prodlužovat, nebo vás obvinit z prodlení.
• Chybí souhlas všech vlastníků - Pokud je nemovitost ve spoluvlastnictví (např. dědičná pozemek nebo byt po rodičích), musí podepsat smlouvu VŠI vlastníci. Pokud jich chybí jeden, smlouva je neplatná. A vy přijdete o zálohu - a nebudete mít ani nárok na náhradu.
• Nejsou uvedeny exekuce nebo zástavy - 27 % sporů vzniklo proto, že kupující nevěděl, že na nemovitosti je exekuce. Pokud prodávající nemá peníze, nemůže smlouvu splnit - a vy přijdete o peníze i o nemovitost.
• Nejasné podmínky vrácení zálohy - 62 % smluv nemá jasně napsané, co se stane, když kupující odstoupí. Je to „automaticky propadá“? Nebo jen pokud nezíská hypotéku? Pokud není jasné, soud rozhodne podle toho, co je pro prodávající výhodnější.

Co se stane, když banka hypotéku odmítnout?

To je nejčastější scénář, který zničí životy lidí. Více než 40 % kupujících, kteří podepsali rezervační smlouvu bez kontroly, přišlo o zálohu právě kvůli hypotéce.

Ukázalo se, že ti, kteří počkali na schválení hypotéky před podepsáním smlouvy, přišli o zálohu jen ve 3 % případů. Ti, kteří podepsali smlouvu hned po prohlídce bytu, přišli o ni ve 41 %.

Proč? Protože většina nekontrolovaných smluv má ustanovení: „Záloha propadá v případě nesplnění jakékoli podmínky.“ A „nesplnění hypotéky“ je jedna z nich. A pokud vám banka řekne „ne“, tak to už není problém banky - je to váš problém. A prodávající má právo zůstat u peněz.

Je lepší platit zálohu přímo prodávajícímu?

Nikdy.

Pokud platíte zálohu přímo prodávajícímu na jeho osobní účet, nemáte žádnou jistotu, že ty peníze nezmizí. A pokud se později ukáže, že smlouva je neplatná nebo že prodávající nemá právo na prodej, nebudete mít žádný důkaz, že jste peníze zaplatili. A ani nebudete mít šanci je vrátit.

Nejbezpečnější způsob je převod na notářský úschovný účet. Ten stojí okolo 1 500 Kč, ale znamená, že peníze jsou zablokované a mohou být vráceny pouze podle smlouvy. Pouze 18 % lidí, kteří koupili bez realitky, to využívá. A to je hloupé. Když si ušetříte 1 500 Kč, můžete přijít o 150 000 Kč.

Proč právník stojí 3 000 Kč a ne 30 000?

Právní kontrola rezervační smlouvy neznamená, že vás budou vyslýchat na 3 hodiny. To je jednoduchá kontrola - zkontroluje, zda jsou všechny klíčové podmínky tam, zda je smlouva srozumitelná, zda neobsahuje jednostranné podmínky, a zda je v souladu s občanským zákoníkem.

Průměrná cena je 2 500-5 000 Kč. Většina advokátů to dělá do 48 hodin. A podle dat z České advokátní komory z roku 2023 je pravděpodobnost sporu o vrácení zálohy u kontrolovaných smluv o 92 % nižší.

Představte si: zaplatíte 3 000 Kč za kontrolu. A vyhnete se ztrátě 150 000 Kč. To je investice s návratností 4 900 %.

Co se stane, když necháte smlouvu bez kontroly? V průzkumu na Redditu 63 % lidí, kteří to udělali, měli alespoň jednu závažnou problém. Nejčastěji: ztráta zálohy, neschopnost vrátit peníze, nesprávný popis nemovitosti, neplatná smlouva.

Kdy je možné rezervační smlouvu podepsat bez právníka?

Pouze v jedné situaci: když obě strany znají dlouho, důvěřují si, a mají předchozí zkušenost s prodejem nemovitostí. Podle průzkumu je to méně než 12 % případů.

Prostě - nejste přátelé s prodávajícím? Neznáte jeho finanční situaci? Nevíte, jestli má exekuci? Nejste si jisti, že všichni vlastníci podepsali? Pak to není riziko. To je samovražda.

Co musíte zkontrolovat před podepsáním

Tady je jednoduchý seznam, co musí být v každé rezervační smlouvě:

1. Plné jména a adresy obou stran - nikdy „pan X“ nebo „rodina Y“.
2. Přesný popis nemovitosti - číslo parcely, katastrální území, číslo jednotky, podlaží, plocha, počet místností. Pokud je to nejasné, smlouva je neplatná.
3. Výše zálohy a způsob jejího zaplacení - musí být jasně uvedeno, že se platí na notářský úschovný účet.
4. Konečná lhůta pro uzavření kupní smlouvy - konkrétní datum, ne „do 30 dní“.
5. Podmínka pro vrácení zálohy při neschválení hypotéky - musí být explicitně napsáno: „Záloha se vrátí, pokud banka hypotéku neschválí.“
6. Prohlášení prodávajícího - „Nemám exekuce, nejsem v insolvenci, nemám zástavy, všichni spoluvlastníci souhlasí.“
7. Podpis všech vlastníků - každý, kdo má nějaký podíl na nemovitosti, musí podepsat.
8. Podpis obou stran a datum - bez toho je smlouva neplatná.

Nezapomeňte: pokud něco není napsané, znamená to, že to neplatí. Soud nebude hledat „co by mělo být“. Hledá jen to, co je napsané.

Co dělat, když už jste podepsali?

Pokud jste podepsali rezervační smlouvu bez kontroly, nezůstávejte v panice. Získejte právní pomoc hned.

Advokát může:

• Zkontrolovat, zda je smlouva vůbec platná.
• Navrhnout doplnění podmínek (např. doplnit podmínku hypotéky).
• Umožnit vám vyjednávat s prodávajícím na základě právního návrhu.
• Na základě novely občanského zákoníku z roku 2023 požadovat přepracování nejasných ustanovení.

Nečekáte na hypotéku? Nečekáte na kontrolu nemovitosti? Nečekáte na právníka? Pak jste v nebezpečí. A to nejen finančním - ale i právním.

Co se změní v roce 2025?

Od ledna 2025 by měla Česká národní banka začít doporučovat všem klientům s hypotékou, aby rezervační smlouvu nejprve nechali zkontrolovat právníkem. To není zákon - ale bude to mít stejný účinek jako zákon. Banky budou odmítat hypotéky, pokud smlouva není kontrolovaná.

Advokátní kanceláře už teď zkracují dobu kontroly na 48 hodin. V roce 2022 to trvalo průměrně 4 dny. Teď to trvá 1,8 dne. Cena je stále stejná - 3 000 Kč. A riziko ztráty je výrazně nižší.

Rezervační smlouva není „formalita“. Je to vážný právní akt, který může rozhodnout o tom, zda budete mít nový byt - nebo ztracené peníze.