Znalecký posudek vs. technická inspekce nemovitosti: Co je co a proč to víte potřebovat

Když kupujete byt nebo dům, nejde jen o cenu, barvu stěn nebo velikost balkónu. Důležitější je, co je skryté za obklady, pod podlahami a ve zdech. A právě tady se objevují dvě služby, které se často zaměňují: znalecký posudek a technická inspekce nemovitosti. Obě se vztahují k hodnocení stavu domu, ale jsou úplně jiné. A když je neznáte, můžete si nechat uškodit nejen peníze, ale i bezpečnost.

Co je technická inspekce nemovitosti?

Technická inspekce je podrobný, vizuální a měřící průzkum stavu budovy. Provádí ji certifikovaný inspektor - odborník, který má vzdělání v oblasti stavebnictví, elektroinstalací, tepelné izolace a požární bezpečnosti. Cílem není zjistit, kolik byt stojí, ale co je s ním skutečně špatně.

Inspekce trvá obvykle dvě hodiny. Během toho inspektor prohlíží vše: základy, stěny, střechu, okna, dveře, elektroinstalaci, topení, vodovod, kanalizaci, hydroizolaci, tepelné izolace, akustiku a dokonce i vzduchotěsnost. Používá moderní přístroje: měřiče vlhkosti, termokamery, blower door testy a detektory plynů. Nic nevynechá. Pokud je stěna vlhká, zjistí to. Pokud je střecha špatně izolovaná, ukáže to na obrázku. Pokud je elektroinstalace nebezpečná, upozorní na to s důkazy.

Výsledkem je detailní zpráva s fotkami, popisem vad a odhadem nákladů na opravy. Například: „V koupelně je poškozená hydroizolace - pravděpodobný únik vody do podkroví. Odhad nákladů na opravu: 25 000 Kč.“ Nebo: „Střecha má 12 let, krytina je opotřebovaná, výměna bude nutná do 3-5 let.“

Tato zpráva vám dává jasnou odpověď na otázku: „Stojí za to tento dům koupit?“ Nebo: „Na co se mám připravit po přestěhování?“

Co je znalecký posudek?

Znalecký posudek je jiná věc. Není zaměřený na technický stav, ale na cenu. Je to oficiální hodnocení tržní hodnoty nemovitosti, které vyhotovuje znalec - odborník s pověřením od Ministerstva spravedlnosti. Znalec není stavební inženýr, ale ekonomický expert, který se zabývá cenami na trhu.

Znalecký posudek vzniká na základě srovnání s podobnými nemovitostmi v okolí. Znalec se podívá na: plochu, umístění, věk budovy, stav obytného prostoru, kvalitu výstavby, případné opravy, a pak porovná to s cenami, za které se v posledních 6-12 měsících prodávaly podobné byty. Výsledkem je číslo: „Tržní hodnota bytu je 3 200 000 Kč.“

Tento posudek potřebujete, když:

• potřebujete úvěr od banky - banka si ho vyžaduje jako záruku
• řešíte dědění nebo rozvod - potřebujete spravedlivé rozdělení majetku
• prodáváte nemovitost a chcete mít oficiální důkaz ceny
• se soudíte o hodnotě nemovitosti

Znalecký posudek neříká, zda je střecha v pořádku, zda je voda v potrubí nečistá, nebo zda je elektroinstalace bezpečná. Říká jen: „Tento dům by měl stát 3,2 milionu.“

Proč je rozdíl tak důležitý?

Představte si, že koupíte byt za 3 miliony, a pak zjistíte, že střecha má 30 let a bude stát 800 000 Kč na výměnu. Koupil jste byt, ale ve skutečnosti jste koupili obrovskou nákladovou zátěž. Technická inspekce by vám to řekla před podpisem smlouvy.

A naopak: když banka požaduje znalecký posudek, ale vy mu předložíte jen inspekční zprávu, banka vás neuzná. Ona potřebuje číslo - a to jen znalec může dát.

Obě služby se tedy doplňují, ale ne nahrazují jedna druhou.

Kdo a kdy je potřebuje?

Pro kupujícího je ideální kombinace:

1. Nejprve technická inspekce - zjistíte, co je špatně a kolik to bude stát opravit.
2. Pak znalecký posudek - zjistíte, zda je cena férová vzhledem k opravám.

Například: byt stojí 3,5 milionu. Inspekce ukáže, že na opravy budete potřebovat 600 000 Kč. Znalecký posudek říká, že tržní hodnota je 3,1 milionu. To znamená: koupil jste byt za 4,1 milionu (cena + opravy), ale jeho skutečná hodnota je 3,1 milionu. To je přeplatek 1 milion. Teď už víte, zda se to vyplatí.

Prodávající může inspekci použít jako výhodu - pokud je dům v dobrém stavu, může s ní přijít k kupujícímu a říct: „Vše je v pořádku, nebudete potřebovat slevu.“

Realitní kanceláře často nabízejí jen znalecký posudek, protože je to rychlejší a drahší. Ale to je jako kdyby vám auto prodejce řekl: „Tento Ford má 120 000 km, ale nechceme vám říct, jestli má poškozený motor.“

Co se děje v praxi?

V Česku se technická inspekce provádí jen u přibližně 2 % všech realitních transakcí. Většina lidí si nechá udělat jen znalecký posudek - protože ho vyžaduje banka. Ale to je jako když si koupíte nový telefon a nezkontrolujete, jestli má zlomený displej, jen protože vám prodejce řekl, že „je v dobrém stavu“.

Inspekce stojí mezi 4 000 a 8 000 Kč, podle velikosti nemovitosti. Znalecký posudek stojí 5 000-15 000 Kč, podle složitosti. Oba jsou investice - ne výdaj. Když inspekce odhalí 100 000 Kč oprav, které jste jinak nezjistili, ušetříte 10x tolik.

Co se stane, když je neuděláte?

Nejčastější případy, které se objevují po koupi:

• Střecha začne dělat vodu - a je to 20 let stará.
• Topení nefunguje, protože potrubí je zkorodované - a předchozí majitel říkal, že „je v pořádku“.
• Elektroinstalace nevydrží nové spotřebiče - a je to bezpečnostní riziko.
• Podlaha v koupelně klesá - protože pod ní je zničená hydroizolace.

Všechny tyto věci můžete vidět před koupí. Ale jen pokud si necháte udělat technickou inspekci.

Co je třeba dělat?

Když si objednáváte nemovitost:

• Vždy požádejte o technickou inspekci - i když to nevyžaduje banka.
• Zvolte certifikovaného inspektora - vyhledejte někoho, kdo používá NEMOPAS systém a má zkušenosti s termovizí a blower door testem.
• Nejste povinen koupit jen ten dům, kde je inspekce v pořádku - ale můžete se dohodnout na slevě podle oprav.
• Nezaměňujte inspekci s znaleckým posudkem - obě jsou důležité, ale jiné.
• Nejde o „podezření“ - jde o rozumnou péči. Když koupíte auto, necháte si ho zkontrolovat. Proč byste to s domem neudělali?

Technická inspekce není náklad. Je to ochrana. A záruka, že nekoupíte dům, který vás bude stát 10x víc než jste plánovali.