Pokud kupujete byt nebo dům na hypotéku, nejde jen o podepsání úvěrové smlouvy. Bez zástavní smlouvy banka vám peníze vůbec neuvolní. Tento dokument je základním kamenem celého hypotečního procesu, a přesto ho mnoho lidí nechává na poslední chvíli - nebo ho vůbec nerozumí. A to je chyba, která může stát týdny, tisíce korun a dokonce celou transakci.
Proč je zástavní smlouva vůbec potřeba?
Zástavní smlouva není jen papír, který banka požaduje. Je to právní nástroj, který jí dává jistotu, že pokud nebudete hypotéku splácet, může prodat vaši nemovitost a vrátit si své peníze. Bez ní by banka riskovala, že vám půjčí 3 miliony korun a když přestanete platit, nebude mít žádný způsob, jak si je vrátit. Proto je zástavní právo na nemovitosti povinné podle Nového občanského zákoníku - konkrétně podle § 2948 a násl.
Nezapomeňte: zástavní smlouva sama o sobě nic neznamená. Vzniká až tehdy, když je zapsána do katastru nemovitostí. Podepsání smlouvy u notáře nebo v bance je jen začátek. Pokud nezajistíte zápis, banka nemá žádnou právní ochranu - a peníze nevyplatí.
Co musí zástavní smlouva obsahovat?
Zástavní smlouva nesmí být obecná. Musí obsahovat přesné a konkrétní údaje, jinak ji katastr odmítne nebo banka ji odmítne přijmout. Podle aktuálních pravidel z roku 2025 musí obsahovat alespoň těchto 6 prvků:
- Identifikace smluvních stran - plné jméno, adresa a rodné číslo (nebo IČO) dlužníka (tj. vás), plná identifikace banky (IČO, sídlo) a v případě, že zástavcem není dlužník (např. rodiče ručí za dítě), také údaje o zástavci.
- Přesný popis nemovitosti - adresa, katastrální území, parcelní číslo, číslo listu v katastru a popis věcného břemene (např. průchody, servituty). Pokud je popis neúplný nebo nesedí s katastrem, smlouva je neplatná. Podle průzkumu z dubna 2024 se 28 % chyb v zástavních smlouvách týkalo přesně tohoto bodu.
- Zajišťovaná pohledávka - přesná výše úvěru, úroková sazba, splatnost a všechny náklady, které jsou zahrnuty: úroky, poplatky za pozdní splácení, exekuční náklady. Od ledna 2024 je povinné uvést i maximální možnou výši exekučních nákladů, aby se zabránilo neúměrným poplatkům.
- Doba trvání zástavního práva - obvykle do úplného splacení hypotéky. Ale od roku 2024 musí být smlouva jasně upravena tak, aby obsahovala i možnost vyvázání nemovitosti ze zástavy po splacení 10-20 % z hodnoty nemovitosti. To je novinka, kterou banky musí v smlouvě explicitně uvádět.
- Zákaz zcizení a zatížení - bez souhlasu banky nemůžete nemovitost prodat, darovat, zatížit další hypotékou nebo vytvořit jiné věcné břemeno. Tento bod chrání banku před nečekanými změnami.
- Podpisy všech stran - všechny podpisy musí být ověřeny. Pokud má nemovitost více vlastníků, musí podepsat všichni. Ověření podpisu na CzechPointu stojí 50 Kč za každý podpis.
Co se stane, když smlouva chybí některý prvek?
Banka vám peníze nevyplatí. Nejde o hrozbu - je to standardní postup. Podle České spořitelny v roce 2023 odmítla 12 % hypotečních žádostí kvůli chybějícím nebo nesprávně vyplněným zástavním smlouvám. Nejčastější chyby:
- nesoulad adresy v smlouvě s katastrem (např. „ulice Nová 12“ místo „Nová ulice č. 12“)
- chybějící podpis jednoho z vlastníků
- neuvedené poplatky za exekuci
- nevyplněný bod o možnosti vyvázání
Chybná smlouva znamená zpoždění - a zpoždění znamená, že se můžete dostat do situace, kdy prodávající odmítne předat nemovitost, protože nevidí jistotu, že dostane peníze. Jak řekl uživatel „PrahaReal“ na Redditu: „Prodávající byt v Praze 4 odmítl podepsat zástavní smlouvu, protože se bál, že by přišel o peníze, pokud by došlo k problémům s katastrálním zápisem. Nakonec jsme museli hledat jinou nemovitost.“
Jak probíhá proces zápisu do katastru?
Po podepsání smlouvy začíná technická část. Banka vám vypracuje návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Ten podáte vlastně vy - buď přes realitní kancelář, nebo přímo u katastrálního úřadu. Musíte zaplatit správní poplatek 2 000 Kč (od roku 2020, dříve byl 2 500 Kč).
Existují dvě strategie:
- Tradiční cesta - podáte návrh, čekáte 25-30 pracovních dní na zápis, teprve poté banka uvolní peníze. Toto je bezpečnější, ale pomalé. Pokud máte termín na přestěhování, může to být problém.
- Rychlá cesta - banka ihned uvolní peníze do úschovy. Zároveň se podá návrh na vklad. Pokud se zápis provede, peníze se převedou na prodávajícího. Pokud se nezapisuje, peníze se vrátí. Toto je rychlejší, ale vyžaduje důvěru mezi bankou a klientem.
Ve většině případů se volí varianta č. 2, protože zkracuje dobu přestěhování. Ale pokud máte pochybnosti o platnosti dokumentů, raději volte variantu č. 1.
Co se stane po splacení hypotéky?
Spousta lidí si myslí, že když hypotéku splatí, je zástavní právo pryč. To je nesprávné. Zástavní právo nezmizí samo. I když jste zaplatili poslední splátku, zápis zůstává v katastru - a to může způsobit problémy při budoucím prodeji.
Pro smazání zástavního práva musíte podat návrh na výmaz. Ten stojí 1 000 Kč. Banka vám po splacení hypotéky poskytne potvrzení, že jste splatili dluh - to je dokument, který potřebujete k podání návrhu. Ale podle průzkumu mBank z března 2024 63 % lidí neví, že musí tento krok udělat. Výsledek? Některé nemovitosti mají ve vlastnictví zastaralé zástavy, které brání novým kupcům získat hypotéku.
Co se mění v roce 2025?
Proces se postupně digitalizuje. Ministerstvo financí plánuje do konce roku 2025 spuštění portálu MojeMajetek, kde budete moci podávat návrhy na vklad i výmaz zástavního práva online. To by mělo zkrátit dobu zápisu z 30 dní na 15 dní.
Další změna: od roku 2024 musí být v zástavní smlouvě vždy uvedena maximální výše exekučních nákladů. To je odpověď na rozhodnutí Soudního dvora EU z listopadu 2023, které označilo za neúměrné náklady, které přesahovaly 50 % hodnoty nemovitosti. Nyní banky musí uvést konkrétní částku - např. „maximálně 150 000 Kč“ - a nemohou ji později zvyšovat.
Co dělat, když se smlouva nechce podepsat?
Někdy se stane, že prodávající odmítne podepsat zástavní smlouvu. Proč? Obvykle proto, že se bojí, že peníze se nevyplatí, pokud dojde k zápisu. Nebo nechápe, že to je standardní postup.
Tady je řešení:
- Ukážte mu potvrzení od banky, že peníze jsou zajištěny v úschově.
- Požádejte o společné podání návrhu na vklad - takže obě strany vidí, že proces probíhá transparentně.
- Pokud odmítá, přemýšlejte o jiné nemovitosti. Zástavní smlouva je nezbytná. Bez ní nejde o hypotéku - jde o rizikovou transakci.
Závěr: Nezanedbejte detaily
Zástavní smlouva není „jen papír“. Je to vážný právní dokument, který chrání jak vás, tak banku. Pokud je chybně vyplněná, ztrácíte čas, peníze a možnost koupit byt. Zkontrolujte všechny údaje - obzvláště popis nemovitosti a podpisy. Nechte si smlouvu vysvětlit od banky nebo právníka. A nezapomeňte: po splacení hypotéky nechte vymazat zástavu. To je poslední, ale stejně důležitý krok.
Největší chyba? Předpokládat, že to všechno zvládne banka. Ne. Vy jste hlavní odpovědná strana. Pokud se smlouva nezapsala, vy jste ten, kdo musí řešit problém. Nechte si to vysvětlit - a pak to udělejte správně.
Musí být zástavní smlouva podepsaná u notáře?
Ne, zástavní smlouva se podepisuje v bance nebo u realitní kanceláře. Notářské ověření není povinné. Ale podpisy musí být ověřeny na CzechPointu - to je povinné. Ověření stojí 50 Kč za každý podpis.
Můžu zástavní smlouvu podepsat předtím, než se dohodnu na ceně nemovitosti?
Ne. Zástavní smlouva musí obsahovat přesnou výši hypotečního úvěru a popis konkrétní nemovitosti. Pokud ještě nevíte, jaká nemovitost bude zastavena, nemůžete smlouvu vyplnit. Pokuste se smlouvu vypracovat až po uzavření kupní smlouvy.
Co když se nemovitost v katastru jmenuje jinak než v smlouvě?
Pak smlouva nebude přijata. Například pokud je v katastru „ulice Nová č. 12“, ale v smlouvě je „Nová ulice 12“, katastr ji odmítne. Musíte upravit smlouvu tak, aby odpovídala katastrálním údajům. Nejde o drobnost - je to základní podmínka platnosti.
Může být zástavní smlouva vypracována v angličtině?
Ne. Zástavní smlouva musí být v češtině. Český katastr nemovitostí přijímá pouze dokumenty v úředním jazyce. Překlad není dostatečný - musí být původní český text.
Kdo platí poplatky za zápis a výmaz zástavního práva?
Poplatek za vklad (2 000 Kč) a za výmaz (1 000 Kč) obvykle hradí kupující. To je standardní praxe v České republice. V některých případech se může dohodnout jinak, ale většina bank a realitních kanceláří to považuje za náklad kupujícího.
Můžu mít více zástavních smluv na jedné nemovitosti?
Ano, ale jen pokud se jedná o postupné zástavy. Například pokud máte hypotéku a pak chcete udělat další úvěr na rekonstrukci, můžete přidat druhou zástavu. Ale druhá zástava bude mít nižší prioritu - banka, která má první zástavu, bude dostávat peníze první. Všechny zástavy musí být zapsány v katastru.
Co se stane, když banka zanikne?
Zástavní právo se nepřenáší na stát. Pokud banka zanikne, její pohledávky přejdou na jinou instituci - např. na správce bankrotu nebo na nového věřitele. Zástavní právo zůstává platné, ale musíte získat potvrzení o převodu pohledávky. Pokud to neuděláte, může to způsobit problémy při výmazu.