Virtuální staging: kdy zvolit digitální úpravy interiéru pro prodej nemovitosti

Prázdný byt na prodej? Zdá se, že je příliš malý, špatně osvětlený nebo prostě nezajímavý? Mnoho lidí přeskočí takovou nemovitost bez ohledu na skutečnou hodnotu. Ale co kdybyste mohli přeměnit ten samý prázdný prostor na domov, který lidé chtějí koupit - bez jediného kusu nábytku? To je právě virtuální staging.

Co je virtuální staging a jak to funguje?

Virtuální staging je digitální úprava fotografií prázdných nebo nevybavených prostorů. Pomocí počítačové grafiky se do místností přidávají realistické 3D modely nábytku, světel, koberců, nábytek, dekorace - všechno tak, aby vypadalo, jako by byt opravdu byl zařízený. Nejde o animaci nebo video. Jde o upravené fotografie, které ukazují, jak by prostor mohl vypadat, kdyby byl skutečně obývaný.

Proces začíná kvalitními fotografiemi. Nezáleží, jestli je to kuchyně s jedním křeslem nebo ložnice s prázdným podlahovým prostorem. Specializovaný software pak přidá nábytek, který odpovídá stylu, který chcete zdůraznit - moderní skandinávský, klasický, minimalistický nebo rodinný. Můžete změnit barvu stěn, přidat osvětlení, dokonce odstranit nežádoucí prvky jako špatně umístěné zásuvky nebo nepříjemné výběžky.

Nejnovější nástroje využívají umělou inteligenci. Stačí nahrát fotku a napsat: „moderní kuchyně pro mladou pár, světlé stěny, dřevěný podlaha“. AI vygeneruje kompletní scénu během několika minut. To je oproti tradičnímu stagingu, kde byste museli najít nábytek, přepravit ho, nainstalovat, pořídit fotografie a pak všechno odvézt. To trvá dny. Virtuální staging trvá hodiny - nebo dokonce minuty.

Proč si zákazníci vybírají nemovitosti s virtuálním stagingem?

Studie ukazují, že 85 % zájemců o nemovitost preferuje fotografie s virtuálním stagingem před prázdnými místnostmi. Proč? Protože lidé potřebují představit si, že tam budou žít. Prázdný pokoj je jako bílá plátno - neříká nic. Ale když uvidíte, jak vypadá kuchyně s obědovým stolem, kde může rodina jíst, nebo jak se v ložnici vejde dětský koutek, začnou si to skutečně představovat.

Realitní makléři z Plzně a Prahy hlásí, že nemovitosti s virtuálním stagingem se prodávají až o 30 % rychleji než ty bez něj. Jeden makléř z Plzně prodal byt za 14 dní, když ho předtím nezvládl prodat ani za dva měsíce. Proč? Protože zájemci, kteří by jinak přeskočili prázdný byt, se rozhodli pro prohlídku. „Díky virtuálnímu stagingu jsem si uvědomil, že ten malý pokoj by mohl být pracovna,“ napsal jeden zájemce na Redditu. To je právě ta chvíle, kdy se z nezájemce stane kupující.

Kdy je virtuální staging nejlepší volbou?

Není to pro každou nemovitost. Ale je ideální v několika případech:

• Novostavby nebo developerské projekty - když je byt ještě výstavbě a nejde tam přivést nábytek. 72 % developerských projektů v Praze v roce 2023 používalo virtuální staging k prodeji bytů ještě před dokončením.
• Prázdné nemovitosti - pokud byt nebo dům stojí prázdný, protože předchozí majitel odjel nebo nechce nábytek přenechat.
• Prostory s omezeným přístupem - například byty v historických domech, kde se nesmí dělat fyzické úpravy.
• Prodej více nemovitostí najednou - pokud máte 5 bytů k prodeji, není reálné každý zařídit fyzicky. S virtuálním stagingem můžete každý přizpůsobit jiné cílové skupině: jedna kuchyně pro mladé páry, druhá pro rodinu s dětmi, třetí pro seniora.

Naopak, pokud máte nemovitost, která je už zařízená, ale nevyznamenává se - třeba má špatné osvětlení nebo nevhodné barvy - může být lepší použít tradiční staging nebo jen drobné úpravy. Virtuální staging neřeší problémy struktury. Pokud je strop příliš nízký nebo okna malá, žádný nábytek to nevyřeší.

Co je lepší: virtuální staging nebo fyzický staging?

Tradiční staging je stále lepší, když potenciální zákazníci přijedou na prohlídku. Když si mohou pohodlně sednout na pohovku, otevřít šatník nebo otevřít okno, cítí se lépe. Ale to je jen jedna prohlídka. Zatímco virtuální staging funguje pro tisíce lidí najednou - na portálech jako Sreality, Bezrealitky nebo Seznam Zprávy.

Zde je přehled:

Virtuální staging je výhodnější pro marketing, fyzický staging pro prodej. Nejlepší kombinace? Použijte virtuální staging pro online prezentaci a při osobní prohlídce přidejte pár klíčových kusů nábytku - například pohovku v obývacím pokoji nebo stůl v kuchyni. Tak získáte obě výhody.

Co může pokazit virtuální staging?

Není to magie. Pokud to uděláte špatně, může to způsobit opak toho, co chcete.

• Nereálné nábytky - některé levné nástroje přidávají nábytek, který vypadá jako z videohry. Zákazníci se cítí klamáni a ztrácejí důvěru.
• Špatné osvětlení - pokud je na fotce špatné světlo a virtuální nábytek vypadá jako by byl osvětlený z jiného směru, vše vypadá falešně.
• Nesoulad perspektivy - nábytek musí odpovídat úhlu pohledu. Pokud je fotka pořízená z úhlu 30 stupňů, nábytek musí být vložený ve stejném úhlu. Jinak vypadá, jako by plaval ve vzduchu.
• Neoznačené úpravy - podle Směrnice č. 2212/2018 Sb. musíte jasně označit, že fotografie byly upraveny. Jinak hrozí obžaloba za nekalou konkurenci. Neříkejte „byt kompletně zařízený“ - řekněte „virtuální staging“ nebo „digitální rekonstrukce“.

Nejlepší rada? Pokud nejste si jisti, najměte profesionála. Nebo použijte nástroje jako Virtual Staging CZ nebo Metaverse Media, které mají zkušenosti s českými prostory a vědí, jaké typy nábytku fungují v našich domech.

Co se děje na trhu v Česku v roce 2025?

V roce 2023 používalo virtuální staging asi 45 % českých realitních kanceláří. V roce 2025 už je to více než 60 %. Trend je jasný. AI nástroje se stávají levnějšími, rychlejšími a přesnějšími. Některé platformy už umožňují generovat virtuální prostory z textového popisu - například: „moderní byt v Praze 6, 55 m², světlá kuchyně, dřevěný podlaha, dětský koutek“ - a vygenerují vám 5 různých verzí za pár minut.

Další vývoj: integrace s virtuální realitou. Už některé kanceláře nabízejí, že si zákazník může prohlédnout virtuálně zařízený byt v brýlích VR - jako by tam skutečně stál. To je budoucnost. Ale i dnes je virtuální staging už běžný nástroj. Když se podíváte na portály, většina nově přidaných nemovitostí už má nějakou formu digitálního stagingu.

Kdo by měl virtuální staging používat?

Nejen realitní makléři. Také:

• Developerské firmy - když potřebují prodat byty, které ještě nejsou postavené.
• Vlastníci nemovitostí - kteří chtějí prodat, ale nemají peníze na fyzické zařízení.
• Ukazatelé vlastnictví - kteří chtějí předložit zájemcům atraktivní prezentaci před prodejem.
• Prodejci domů na prodej - kteří mají staré domy, které potřebují „osvěžit“ bez rekonstrukce.

Nejsou to jen velké kanceláře. Dnes může každý, kdo má kvalitní fotografie, použít nástroj jako AI Staging nebo Virtuální Staging AI. Některé stojí jen 300 Kč za úpravu. To je méně než cena kávy na den.

Co dělat dál?

Než začnete:

1. Nafoťte nemovitost v dobrém světle - ráno nebo odpoledne, bez stínů a nepříjemných věcí na pozadí.
2. Zajistěte, aby byly fotografie vysoké kvality - nejlepší je 4K nebo alespoň 1080p.
3. Vyberte styl, který odpovídá cílové skupině - mladí páry, rodiny, seniori?
4. Použijte profesionální nástroj nebo službu - nejde o to, kolik to stojí, ale jak vypadá výsledek.
5. Nezapomeňte označit: „Digitální úprava“ nebo „Virtuální staging“.

Virtuální staging není falešný. Je to jako fotka s filtrovaným světlem - jen mnohem víc. Neříká, že byt má 3 ložnice, když má jen jednu. Říká: „Tady je, co může být.“ A to je přesně to, co potřebujete, když chcete, aby se lidé rozhodli pro prohlídku - a pak pro koupi.

Nejde o to, jestli je nábytek skutečný nebo digitální. Jde o to, jestli zákazník může cítit, že by tam chtěl žít. A to je přesně to, co virtuální staging dokáže.