Tržní hodnota vs. nabídková cena nemovitosti: Jak nezaplatit přebytečně a neprodávat pod hodnotou

Stojíte před rozhodnutím - buď prodáváte byt, nebo kupujete dům. A najednou se setkáte s dvěma čísly: tržní hodnota a nabídková cena. Co je to vlastně to první? A proč se druhé číslo v inzerátu zdá tak nerealistické? Nejste sami. Většina lidí si tyto pojmy zaměňuje - a to je přesně ten důvod, proč někteří prodávají pod hodnotou, zatímco jiní platí příliš mnoho.

Co je nabídková cena - a proč je často fikce

Nabídková cena je to, co prodávající napíše do inzerátu. To je jeho přání. Možná i jeho očekávání. Ale ne to, co trh skutečně chce zaplatit.

V Praze se v roce 2023 byty inzerovaly v průměru za 110 000 Kč za metr čtvereční. Ale kolik jich skutečně prodali? Přes 90 000 Kč. To znamená, že většina lidí představovala o 20 % vyšší cenu, než co kupující byli ochotni dát. V Brně je to stejné - nabídková cena často přesahuje 110 000 Kč/m², ale skutečně se prodává kolem 90 000-100 000 Kč/m². Proč?

Prodávající často koukají na inzeráty na Sreality nebo Seznam Zprávy a vidí, že někdo nabízí podobný byt za 120 000 Kč. Takže si řeknou: „Tak já ho dám za 115 000, abych měl náskok.“ Ale ten byt za 120 000 Kč nebyl prodán. Nikdo ho nekoupil. Zůstal ve vývěsce 8 měsíců. A teď se prodává za 95 000. To je realita.

Nabídková cena není odhad. Je to marketing. Je to výzva k vyjednávání. A většinou je přehnaná.

Co je tržní hodnota - a proč je to to pravé číslo

Tržní hodnota je to, za co se nemovitost skutečně prodá. Ne za co se nabízí. Ne za co by se mohla prodat. Ale za co se prodala - v reálném čase, v reálném trhu, bez nátlaku, bez emocí, bez přání.

Tato hodnota se počítá jinak. Není to třeba, co řekne realitní makléř. Je to výsledek analýzy. Jak? Zkontroluje nejméně 5-7 prodejů stejného typu nemovitosti ve stejné lokalitě, které proběhly v posledních šesti měsících. Ne jen cenu za metr čtvereční. Ale i:

• Stav nemovitosti - novostavba, rekonstrukce, střední stav
• Dispozice - 2+1 nebo 3+1, orientace, výhled
• Věk budovy - panelák z 70. let nebo dům z roku 2015
• Dopravní dostupnost - kolik minut do centra, zastávka hned před dveřmi?

A pak se to všechno porovná. Ne podle inzerátů. Podle skutečných smluv. Podle údajů z katastru. Podle dat, které banky používají při posuzování hypoték.

Tato hodnota se nazývá obvyklá tržní cena. A je to ta, kterou používají soudy při rozvodech, úřady při dědění, a banky při poskytování úvěrů.

Rozdíl je větší, než si myslíte

V roce 2023 se byty v Česku prodávaly v průměru o 8,42 % levněji než jejich původní nabídková cena. U rodinných domů byl rozdíl ještě větší - 11,37 %. To znamená, že když jste v inzerátu viděli 5 milionů Kč, skutečně jste mohli zaplatit 4,4 miliony.

A co se stalo s těmi 5 miliony? Zůstaly ve vývěsce. Až do chvíle, kdy se cena snížila o 10-15 %. A pak se prodala. Ale už o 10-15 % méně, než byla původně nabízená.

V Brně se jedna nemovitost, která byla nabízena za 8,2 milionu Kč, prodala za 7,5 milionu. To je 8,5 % sleva. Uživatel na Sreality.cz to popsal takto: „Neměl jsem tušení, že to bude tak moc. Myslel jsem, že se to prodá za cenu v inzerátu.“

Na druhou stranu - v některých případech se cena zvýší. V centru Prahy a Brna, kde je nedostatek bytů, se některé kvalitní nemovitosti prodávají i o 5-10 % nad nabídkovou cenou. Ale to je výjimka. A jen u těch, co jsou skutečně výjimečné - dobrá dispozice, výhled, nová koupelna, výborný stav.

Kdo určuje tržní hodnotu - a jak to dělají

Nikdo vám neřekne tržní hodnotu jen tak. Není to nějaký algoritmus na internetu. Je to práce zkušeného odhadce nebo realitního makléře, který ví, jak číst trh.

Proces je jednoduchý, ale vyžaduje čas:

1. Shromáždí se data o 5-7 prodejích podobných nemovitostí ve stejné ulici nebo sousedních ulicích.
2. Prodeje musí být z posledních 6 měsíců. Starší než 6 měsíců už nejsou relevantní - trh se mění.
3. Porovná se každý prodej podle konkrétních vlastností - ne jen podle ceny za m².
4. Odstraní se extrémy - například prodej za 100 000 Kč/m², který byl kvůli neobvyklému zájmu investora.
5. Zůstane průměr - a ten je tržní hodnota.

Tento proces trvá 3-5 pracovních dní. A není zadarmo. Ale je to investice, která vám ušetří týdny, možná měsíce, a tisíce korun.

Co se stane, když cenu zvolíte špatně

Nadhodnocení nemovitosti má tři důsledky:

1. Prodej trvá dvakrát déle.
2. Uživatelé přestanou koukat na váš inzerát - „To už jsem viděl, vždycky bylo stejně.“
3. Když se konečně rozhodnete snížit cenu, budete muset snížit o 10-15 % - a to je víc, než kdybyste na začátku zvolili správnou cenu.

V roce 2023 se nemovitosti s realistickou cenou prodávaly za průměrných 68 dní. Ty s nadhodnocenou cenou zůstávaly na trhu 142 dní. To je více než dva měsíce navíc. A během toho času se trh mění. Úroky stoupají. Kupující se zdržují. A vaše nemovitost se stává „podezřelou“.

Koupě: Jak nezaplatit příliš

Kupující často myslejí: „Když je cena v inzerátu 5 milionů, tak je to cena.“ Ale to není pravda. Většina kupujících v roce 2023 vyjednala slevu 5-10 %. 22 % vyjednalo více než 10 %. A 10 % zaplatilo víc - ale jen proto, že se bojelo, že jim někdo předejde.

Tady je pravidlo: nikdy nekupujte za první nabídkovou cenu. Vždycky se zeptejte: „Jaká je tržní hodnota této nemovitosti?“ A pak se podívejte na prodeje v okolí. Použijte portály jako Bravis.cz nebo OdhadOnline.cz. Podívejte se, kolik stály podobné byty ve stejném domě, které se prodaly v posledních třech měsících.

Nechte si makléře připravit analýzu. Nechte si ukázat skutečné smlouvy. Nechte si ukázat, kde se tyto nemovitosti prodaly, a za kolik. To je vaše zbraň.

Regiony jsou jiné - a to je důležité

V Praze je rozdíl mezi nabídkovou a tržní cenou průměrně 7,5 %. V Moravě a Slezsku je to 10,2 %. Proč?

Protože lidé v Brně, Ostravě nebo Zlíně často kopírují ceny z Prahy. „V Praze se prodávají byty za 120 000 Kč/m² - takže já dám 100 000.“ Ale v Ostravě není poptávka stejná. Kupující mají nižší příjmy. Hypotéky jsou těžší. A trh je mnohem menší.

Výsledek? Nemovitost zůstává neprodaná. Až do chvíle, kdy se cena sníží o 15 %. A pak se prodá. Ale už za 85 000 Kč/m².

Vysoké ceny v metropolích neznamenají vysoké ceny v regionech. Vždycky se podívejte na lokální trh. Ne na celou republiku.

Co se změní v roce 2026

Hypoteční úroky zůstaly vysoké. Koupní síla se snížila o 15-20 % oproti roku 2021. To znamená, že kupující jsou opatrnější. A prodávající musí být realističtější.

Prognózy od Deloitte a ČNB předpovídají, že rozdíl mezi nabídkovou a tržní cenou v roce 2026 bude ještě větší - 9-12 % u bytů, 12-15 % u domů. Pokud hypoteční úroky zůstanou na současných úrovních.

A zároveň - v centru Prahy a Brna, kde je opravdu málo bytů, se kvalitní nemovitosti budou prodávat i nad nabídkovou cenou. Ale jen ty, které jsou skutečně výjimečné.

Závěr: Kdo vyhrává?

Vyhrává ten, kdo ví, co je pravda.

Prodávající, kteří stanoví cenu podle tržní hodnoty - prodají rychleji, bez stresu, bez opakovaných zlevnění.

Kupující, kteří neplatí za inzerát - ale za skutečnou hodnotu - ušetří desítky tisíc korun.

Nemovitost není jako auto. Není to „výrobek“, který má fixní cenu. Je to aktivum. A jeho hodnota se mění každý den. Podle trhu. Podle úrokových sazeb. Podle toho, kolik lidí hledá byt v této ulici.

Nechte si ukázat data. Nechte si ukázat prodeje. A pak až rozhodněte. Ne podle inzerátu. Ne podle emocí. Ale podle pravdy.