Chcete prodat byt nebo dům rychleji a za vyšší cenu? Nejde o to, kolik peněz do něj vložíte, ale co se vyplatí. Mnoho lidí si myslí, že musí přestavět koupelnu, vyměnit podlahy nebo celou kuchyni. To je chyba. Většina kupujících se rozhoduje v prvních 5 sekundách - když vidí fotografie. A ty nejsou o luxusu, ale o čistotě, světle a klidu.
Proč vůbec investovat do interiéru před prodejem?
Nemovitost, která vypadá jako domácí prostor, nevzbuzuje důvěru. Kupující si představují, že budou muset všechno přestavět. Když ale vidí neutrální, čistý a dobře osvětlený prostor, začnou si představovat, jak by tam žili. To je rozdíl mezi prodejem za 3 měsíce a za 3 týdny.
Podle dat z RE/MAX ESO z května 2023 je 78 % českých realitních kanceláří už nabízí přípravu nemovitosti na prodej jako standardní službu. V roce 2018 to bylo jen 32 %. Trh se mění - a ti, kdo se nevyrovnají, prodávají pomaleji a za méně.
Nejde o to, zvýšit cenu o 100 000 Kč. Jde o to, zvýšit ji o 5-15 % s náklady jen 5-7 % z očekávané ceny. To je návratnost, kterou si nemůžete dovolit ignorovat.
Kde vložit peníze - a kde je šetřit
Největší chyba je investovat do věcí, které kupující nevidí. Například kompletní výměna koupelny za 100 000 Kč. Podle Knight Frank Prostory (2022) návratnost této investice je jen 45-60 %. Zatímco výměna kohoutků a úchytek za 15 000-20 000 Kč má návratnost 85-95 %.
Tady je praktické rozdělení rozpočtu pro byt 2+1 (55 m²):
- 35-40 % - Úklid a odstranění nepořádku: odstranění všech osobních věcí, čištění podlah, oken, kuchyňských skříněk, koupelny až do hloubky 95 %. To není jen „vyčistit“. Je to vyčistit tak, aby to vypadalo, že tam nikdy nikdo nebyl.
- 25-30 % - Neutralizace barev: stěny musí být bílé, béžové nebo světle šedé (RAL 9010 je ideální). Tmavé barvy, zvýrazněné stěny nebo osobní motivy (např. zelená stěna v ložnici) odstraňují představivost kupujícího.
- 20-25 % - Drobné úpravy kuchyně a koupelny: výměna kohoutků, úchytek na skříňkách, repasování dveří, oprava závěsů, výměna špatně fungujících zámků. Tyto drobnosti vytvářejí dojem péče o detail.
- 10-15 % - Profesionální fotografie: 87 % realitních makléřů považuje toto za nejdůležitější položku. 73 % kupujících se rozhoduje na základě prvních pěti fotografií. Kvalitní fotky s dobře osvětlenými prostory, bez stínů a s nábytkem v optimální pozici stojí 3 000-6 000 Kč. Je to investice, která se vrátí 10x.
Pro rodinný dům do 150 m² je rozpočet 35 000-55 000 Kč. Ale i tam platí: nevkládejte peníze do větších rekonstrukcí. Stačí, když bude dům čistý, světlý a bez nepořádku.
Home staging: kouzlo nebo podvod?
Home staging znamená připravit nemovitost tak, aby vypadala jako domov, i když je prázdná. Přidá se nábytek, koberce, deky, rostliny - všechno neutrální, ale příjemné. Výsledek? Podle Estav.cz z června 2023 se pravděpodobnost prodeje prázdné nemovitosti zvýší o 32 %. Pro již zařízené byty je efekt menší - jen 18 %.
Střední náklady na home staging pro byt 2+1 jsou 22 500 Kč (při prodejní ceně 450 000 Kč). To je cca 5 % z ceny. A co to přinese? Podle RE/MAX ESO se prodej urychlí o 38-45 dní. To je týden a půl - a to všechno jen proto, že někdo přinesl koberce a deky.
Je to kouzlo? Ne. Je to psychologie. Lidé potřebují cítit, že tam mohou žít. Prázdný byt je jako prázdný obraz - nic neříká. Zatímco byt s lehátkem, stolíkem a záclonami říká: „Tady je místo pro tebe.“
AI staging - digitální kouzlo nebo iluze?
Společnosti jako Knight Frank Prostory nabízejí AI staging - digitální úpravu fotografií. Můžete mít prázdný byt a počítač vám do něj „přidá“ nábytek, koberce, rostliny. Cena? 5 000-8 000 Kč. Rychlé. Levné.
Ale tady je háček: podle 3PB (2023) pouze 62 % kupujících preferuje digitálně upravené fotografie. Většina chce vidět skutečnost. Pokud kupující přijede na prohlídku a zjistí, že to, co viděl na fotce, tam není - věří vám méně. A věříte-li mu méně, nezaplatí víc.
AI staging má smysl jen jako doplněk - například když chcete ukázat, jak by mohl vypadat půdový byt s přestavbou. Ale ne jako náhrada za skutečnou přípravu.
Co se nevyplatí - a proč
Nejčastější chyby, které lidé dělají:
- Velké rekonstrukce: výměna celé koupelny, nová podlaha v celém bytě, moderní kuchyně. Tyto věci se nevracejí. Kupující si to nechává na sebe.
- Osobní věci: fotografie rodiny, figurky, nábytek s vlastním stylem. To nepřitahuje, ale odráží. Kupující si neumí představit, že by tam žili.
- Tmavé barvy: černé, tmavě modré, zelené stěny. Ty vytvářejí dojem malého, zatlačeného prostoru. I když je byt velký.
- Nezodpovědná fotografie: fotky v špatném osvětlení, s odrazem v zrcadle, s nepořádkem v pozadí. To vás vydává jako nezodpovědného majitele.
Praktický tip: pokud byste si sami nekoupili byt, jaký je tenhle, tak ho neprodávejte tak, jak je. Otázka není: „Co mi tam chybí?“ Otázka je: „Co by kupující viděl a řekl: ‘Tady bych chtěl bydlet’?“
Časový plán - co a kdy dělat
Nečekejte, až se najde kupující. Příprava trvá 7-14 dní. Tady je postup:
- Dny 1-2: Důkladný úklid. Všechno, co se dá vyčistit, musí být čisté. Dokonce i vnitřní strany skříněk.
- Den 3: Odstranění všech osobních věcí. Fotografie, hračky, nábytek, který nevypadá neutrálně.
- Dny 4-5: Repasování dveří, výměna kohoutků, úchytek, oprava zámků. Tady se vynaloží nejvíce peněz - ale i největší návratnost.
- Den 6: Natírání stěn. Pouze neutrální barvy. Nezbytné je použít kvalitní barvu, která nežloutne.
- Den 7: Profesionální fotografie. Pokud máte možnost, nechte fotit v době, kdy je nejlepší světlo - ráno nebo odpoledne.
Pro home staging: pokud je byt zařízený, trvá příprava 2-6 hodin. Pokud je prázdný, 4-8 hodin. Všechno se dělá v den fotografování - až se všechno připraví, fotí se hned.
Co říkají lidé, kteří to zkusili
Na Realitním fóru uživatel „PetrPraha“ napsal: „Vynaložil jsem 18 500 Kč na home staging pro byt 2+1. Prodejní cena byla o 45 000 Kč vyšší než odhad a prodal jsem za 23 dní místo standardních 56.“
Naopak uživatelka „MarketaB“ na Facebooku stěžuje: „Zaplatila jsem 32 000 Kč za kompletní úpravu, ale kupující nakonec chtěl slevu 60 000 Kč kvůli barvám.“
Rozdíl? Petr investoval do věcí, které mají vliv - čistota, barva, fotky. Marketa investovala do věcí, které kupující nevidí nebo si neumí představit - například novou kuchyň. A když se někdo rozhoduje podle vlastního vkusu, nezáleží, kolik jste vložili. Záleží, zda se vám líbí jeho vkus.
Průměrné hodnocení home staging služeb na Google Maps je 4,6/5. 89 % kladných recenzí říká: „Rychlejší prodej.“ 76 %: „Vyšší cena.“
Kdo vám může pomoci?
Realitní kanceláře nabízejí přípravu jako součást služby - 92 % z nich to dělá. Ale ne všechny jsou stejné. Vyhledejte ty, které mají vlastní tým pro home staging, ne jen externí firmy.
Specializované firmy jako 3PB, Estav.cz nebo RE/MAX ESO mají zkušenosti, standardy a přístup k kvalitním materiálům. Konzultace od nich stojí 500-1 000 Kč za hodinu. To je investice, která vám může ušetřit desítky tisíc.
Nezapomeňte: nejde o to, kolik peněz vynaložíte. Jde o to, zda je to správná investice. A ta je v detailu - ne v rekonstrukci.
Budoucnost: co se bude dít?
Trh home stagingu v ČR roste o 18,5 % ročně. V roce 2025 bude mít hodnotu 180 milionů Kč. A trend jde směrem k hybridním řešením - fyzický staging + digitální optimalizace.
Společnosti už testují virtuální prohlídky s rozšířenou realitou. To znamená, že budete moci přes telefon „přesunout“ nábytek do prázdného bytu. Ale to je doplněk. Ne náhrada.
Jan Hruška z Reality Hruška předpovídá: „Do roku 2025 bude 60 % rozpočtu na úpravu interiéru jít na digitální optimalizace.“ To znamená, že budete moci ušetřit na nábytku - ale ne na čistotě a osvětlení. To zůstane klíčem.
Největší riziko? Standardizace. Když každý byt bude vypadat stejně - bílé stěny, stejný koberec, stejná deka - přestanou lidé cítit, že je to domov. To je ten přesný okamžik, kdy se ztratí emocionální spojení. A bez něj se nemovitost neprodá.