Představte si situaci, kdy chcete koupit byt, ale na webu realitní kanceláře nenajdete žádné kontaktní údaje, jen fotky a cenu. Nebo hůře - zjistíte, že makléř vám tajil zásadní detaily o stavu parcely, které mohl snadno ověřit. Pro klienta je to frustrující, ale pro makléře je to cesta k vysokým pokutám. V České republice totiž povinnost makléře zveřejnit a poskytnout informace není jen otázkou slušnosti nebo marketingu, ale přísným zákonným požadavkem.
Mnoho začínajících agentů si myslí, že stačí mít hezký Instagram a inzerát na Sreality.com. Realita je ale taková, že státní orgány, jako je Česká obchodní inspekce, se dívají především na váš vlastní firemní web a na to, zda v dokumentech před prodejem nechybí klíčová data. Pokud nevíte, kde končí obchodní tajemství a kde začíná zákonná povinnost, riskujete nejen ztrátu reputace, ale i finanční sankce.
Základní identita: Kdo vlastně prodává?
Prvním krokem k legálnímu provozování realitní kanceláře je transparentnost. Podle Občanského zákoníku (§ 435) musí každý podnikatel zajistit, aby byly jeho identifikační údaje přístupné dálkovým způsobem. To znamená, že váš web nesmí být jen "vitrínou" s fotkami, ale musí obsahovat konkrétní data.
Co přesně musíte uvést? Je to jednoduché: vaše jméno, sídlo a IČO. Pokud podnikáte jako s.r.o., přidejte informaci o zápisu v obchodním rejstříku, včetně čísla oddílu a vložky. Jste OSVČ? Pak je nezbytný údaj o zápisu v živnostenském rejstříku. Nejlepším místem pro tyto informace je patička webu - je to standard, který zákazníci očekávají a kde je kontrolní orgány najdou nejrychleji.
Tip pro praxi: Nemusíte tyto údaje kopírovat do každého jednotlivého inzerátu s nemovitostí. Stačí je mít přehledně na hlavní doméně a v podstránkách s nabídkami pak pouze dát odkaz na hlavní web s kontakty.
Ochrana spotřebitele a řešení sporů
Kupující není jen klient, je to spotřebitel. A spotřebitel má v EU silnou ochranu. Jednou z klíčových povinností makléře je informovat klienta o možnosti mimosoudního řešení sporů. To zní složitě, ale v praxi jde o jeden odstavec textu a odkaz.
Podle zákona o ochraně spotřebitele musíte jasně uveřejnit, že v případě neshody se klient může obrátit na Českou obchodní inspekci (ČOI). Konkrétně jde o Ústřední inspektorát - oddělení ADR v Praze. Na webu musí být přímý odkaz na stránky www.coi.gov.cz. Pokud tuto informaci vynecháte, dáváteK doznamenat, že se snažíte procesu stížností vyhnout, což při kontrole ČOI nevypadá dobře.
Informační povinnost u konkrétní nemovitosti
Tady přichází ta nejdůležitější část, která přímo ovlivňuje uzavření obchodu. Podle § 12 Realitního zákona není makléř jen "převádzačem" informací od prodávajícího, ale profesionálem, který má odpovídat za pravdivost dat.
Makléř musí informovat zájemce o všech relevantních skutečnostech. Nejde jen o to, kolik metrů má obývací pokoj. Musíte informovat o věcech, které získáte z katastru i z vlastní činnosti. Například pokud víte, že v sousedství plánují stavět hlučnou továrnu, je to relevantní informace, kterou byste měli komunikovat.
Kritickým bodem je List vlastnictví (LV). Máte povinnost předložit zájemci aktuální výpis z Katastru nemovitostí nejpozději v den uzavření realitní smlouvy. Pozor na datum: výpis nesmí být starší než 3 pracovní dny. Předložit starý papír z minulého měsíce není jen unprofessional, je to porušení povinnosti.
| Kdy / Kde | Co musí být zveřejněno / předloženo | Zákonný základ |
|---|---|---|
| Na firemním webu (stále) | IČO, jméno, sídlo, zápis v rejstříku | Občanský zákoník |
| Na firemním webu (stále) | Odkaz na mimosoudní řešení sporů (ČOI) | Zákon o ochraně spotřebitele |
| Při nabízení nemovitosti | Pravdivé a relevantní údaje o objektu | Realitní zákon |
| K dne podpisu smlouvy | List vlastnictví (max. 3 dny starý) | Realitní zákon |
Whistleblowing a AML: Nové standardy transparentnosti
Od roku 2023 přišla novinka, která mnoho makléřů zaskočila: ochrana oznamovatelů, známá jako whistleblowing. Protože jsou realitní kanceláře považovány za povinné osoby v rámci AML zákona (anti-money laundering - przeci praní peněz), musí i u tohoto systému dodržovat pravidla.
Co to znamená v praxi? Musíte zavedct vnitřní zásady pro oznamování irregularities a tyto informace zveřejnit způsobem, který umožňuje dálkový přístup (opět nejlépe na webu). Je to sice administrativní zátěž, ale zákon v tomto ohledu nepřehlíží nikoho, kdo se zabývá zprostředkováním nemovitostí.
K AML zákonu se pak vázala i povinnost identifikace klienta. Pokud je zřejmé, že hodnota obchodu dosáhne 10 000 EUR (což je u nemovitostí v ČR téměř vždy), musí makléř provést plnou identifikaci klienta a určit osobu zodpovědnou za oznamovací povinnost. Nejde o to, že byste měli být policistou, ale o to, aby realitní trh nebyl využíván k praní špinavých peněz.
Kde končí povinnost a začíná mlčenlivost?
Je tu jedna zásadní hranice. Zatímco o technických parametrech domu a právním stavu musíte mluvit, u důvěrných informací je to opačně. Makléř nesmí bez souhlasu klienta zveřejnit informace, které nejsou běžně dostupné a které mu klient poskytl jako důvěrné. To platí i poté, co spolupráce skončí.
Příklad: Pokud vám majitel řekne, že prodává dům urgentně, protože rozvádí a potřebuje peníze na rozvod, nesmíte to psát do inzerátu jako "motivovaný prodávající, vyjednejte si nižší cenu". To by bylo zneužití důvěrných informací. Profesionální přístup znamená oddělit fakta o nemovitosti od osobních příběhů majitele.
Musím mít IČO i u každého inzerátu na Sreality.cz?
Ne, zákon vyžaduje, aby údaje byly dostupné dálkovým přístupem na vašich stránkách. V inzerátech na portálech stačí mít odkaz na váš oficiální web, kde jsou všechny identifikační údaje v patičce.
Co se stane, když předložím List vlastnictví starý 14 dní?
Porušujete tím informační povinnost podle Realitního zákona. Pokud by mezi datem výpisu a podpisem smlouvy došlo k zápisu zástavy nebo jiného práva, může to vést k rozestření smlouvy nebo k nárokům na odškodnění od klienta.
Kdo přesně musí mít na webu informace o whistleblowingu?
Povinnost mají realitní kanceláře a makléři, kteří jsou definováni jako povinné osoby podle AML zákona. Vzhledem k povaze činnosti (obchod s nemovitostmi) se to týká prakticky všech profesionálních zprostředkovatelů.
Je povinné mít odkaz na ČOI na každé stránce webu?
Není nutné ho mít v každém menu, ale musí být "snadno dostupný". Nejlepším řešením je umístění do patičky webu, která se opakuje na všech podstránkách, nebo do sekce "Kontakt/Právní informace".
Kdy začíná povinnost identifikace klienta dle AML?
Identifikace je povinná, pokud je zřejmé, že hodnota obchodního vztahu nebo obchodu dosáhne částky 10 000 EUR. V realitním byznysu v ČR je tato hranice překročena téměř vždy, takže identifikace by měla probíhat standardně u každého klienta.
Další kroky a řešení problémů
Pokud jste zjistili, že váš web odpovídá spíše roku 2010 než 2026, doporučujeme následující postup:
- Audit patičky: Zkontrolujte, zda máte IČO, jméno, sídlo a správné údaje o zápisu v rejstříku.
- Aktualizace právní sekce: Přidejte jasný odkaz na ČOI a sekci pro oznamovatele (whistleblowing).
- Revize procesů: Nastavte si v kalendáři připomínku, abyste si LV stahovali vždyněm 3 dny před podpisem smlouvy, nikoliv jednou za měsíc pro celou nabídku.
- Školení AML: Pokud máte zaměstnance, ujistěte se, že vědí, jak správně identifikovat klienta a kam nahlásit podezřelé transakce.
Správné nastavení těchto povinností není jen o prevenci pokut. Je to signál pro vaše klienty, že pracují s profesionálem, který rozumí legislativě a dbá na jejich bezpečnost. V obchodu s nemovitostmi, kde jdou o miliony, je transparentnost nejlepší reklamou.