Okna a dveře v bytě: Jak posoudit jejich technický stav

Proč je důležité kontrolovat technický stav oken a dveří?

Okna a dveře nejsou jen prvkem, který vás chrání před deštěm a šumem ulice. Jsou to klíčové součásti, které rozhodují o vaší účetní bilanci i pohodlí. Pokud máte staré okno, které nezavírá dobře, můžete za rok ztratit až 30 % tepla z celého bytu. To znamená, že za topení platíte více, než byste museli. A to je jen začátek. Zasekávající se dveře, kondenzace mezi skly nebo praskliny v rámu mohou být předzvěstí větších problémů - od plísně na zdech až po ztrátu bezpečnosti.

V Česku je více než 2,1 milionu bytů s okny staršími než 20 let. Většina z nich byla instalována v době, kdy normy na tepelnou izolaci byly mnohem měkčí. Dnes platí, že nová okna musí mít součinitel prostupu tepla Uw ≤ 1,20 W/m²K. Stará okna často dosahují hodnoty 2,5 a více. To je rozdíl jako mezi běžným a izolovaným sáčkem na teplé vodu.

Kde hledat příznaky špatného stavu?

Nemusíte být odborník, abyste zjistili, že něco není v pořádku. Stačí si všimnout těchto věcí:

• Chladné okraje okna - když se ruka dotkne rámu a cítíte chlad, i když je venku teplé počasí, těsnění je pravděpodobně poškozené.
• Kondenzace mezi skly - pokud se na vnitřní straně dvousklo vytváří vodní pára, znamená to, že izolační vrstva je poškozená. Toto není jen nepříjemné, ale způsobuje vlhkost, která může poškodit rámy i zdi.
• Problémy s otevíráním - pokud se okno nebo dveře zasekávají, drhnou nebo se nezavírají dokonale, je to signál, že panty jsou opotřebené nebo rám se zdeformoval.
• Opotřebená barva nebo odlupující se povrch - u dřevěných oken to může být první známka napadení houbou. U plastových oken se barva může vysvítit a těsnění ztuhnout.
• Větrání v místnosti - pokud cítíte, že vám z okna „fouká“, i když je zavřené, je těsnění nebo kování poškozené.

Nejčastější chyba lidí je, že se dívají jen na vnější vzhled. Ale klíčové problémy jsou uvnitř - v mechanizmech, těsněních a v místech, kde se rám dotýká zdi.

Co se kontroluje při technickém posouzení?

Profesionální posouzení nejde jen o pohled. Je to systémová kontrola, která zahrnuje:

1. Těsnění a izolace - zkontrolujte, zda těsnění kolem okna a dveří není prasklé, ztuhlé nebo vysušené. U plastových oken se těsnění často po 15-20 letech rozpadá. Můžete to zkusit sami: přidržte svíčku podél okraje okna. Pokud plamen kolíše, je tam únik.
2. Kování a zámky - otevřete a zavřete okno všemi polohami (otáčení, naklánění, posuv). Zkontrolujte, zda se všechny části pohybují hladce. Pokud je někde drhnutí nebo zasekávání, je potřeba mazání nebo výměna.
3. Stav skel - hledejte praskliny, škrábance nebo zvětšené mezery mezi sklem a rámem. Pokud je jedno sklo poškozené, může být potřeba vyměnit celé dvousklo.
4. Tepelná izolace - pokud máte staré okno, zjistěte jeho Uw hodnotu. Nová vyhláška z roku 2024 vyžaduje Uw ≤ 1,20 W/m²K. Stará okna z 90. let často mají 2,8 a více. To je výrazný rozdíl v nákladech na topení.
5. Bezpečnost - dveře v bytovém domě by měly mít alespoň bezpečnostní třídu RC2 podle ČSN EN 1627. Znamená to, že odolají násilnému vniknutí alespoň 3 minuty. Pokud máte starý zámek nebo slabý pant, je to riziko.
6. Stav rámu a spojů se zdí - zkontrolujte, zda není mezi rámem a zdí průduch. Často se tam vytvářejí mezery, které se nevidí, ale způsobují únik tepla a vlhkosti.

Rozdíly podle materiálu: co je kde problém?

Nechápete, proč se vám jedna dvojice oken špatně chová a druhá ne? Záleží na materiálu.

• Dřevěná okna - největší problém je vlhkost. Pokud se neudržují, napadá je plíseň a houba. Rámy se mohou křivit, což způsobuje, že se okno nezavírá. Výhoda: lze je opravovat a obnovovat. Nevýhoda: vyžadují pravidelnou údržbu každých 2-3 roky.
• Plastová okna - jsou levnější a méně náročná na údržbu, ale těsnění se po 15-20 letech ztuhne a praskne. Kovy se mohou zasekat, pokud se nečistí a nemazou. Většina problémů vzniká právě zanedbáním mazání.
• Hliníková okna - mají výbornou odolnost, ale pokud nejsou s tepelným mostem, jsou velmi chladná. V zimě se na nich může tvořit kondenzace. V bytových domech se často používají jako společné výplně, ale nejsou ideální pro byty bez dodatečné izolace.
• Vchodové dveře - zde je nejdůležitější bezpečnost. Pokud máte dveře z 90. let, pravděpodobně mají třídu RC1 nebo žádnou. To je nebezpečné. Moderní dveře mají více bodů zamykání a odolný rám. Už nejde jen o to, aby se zavřely - musí odolat násilí.

Co říká zákon a jak to ovlivňuje SVJ?

Ve společenství vlastníků jednotek (SVJ) je důležité vědět, co je společné a co je vlastníkův úkol.

Podle zákona jsou okna v bytovém domě společnou částí budovy, pokud jsou přístupné ze společných prostorů (např. chodby, schodiště). To znamená, že jejich výměna nebo oprava se hradí z fondů SVJ. Pokud však bytová jednotka mění okno samostatně - například výměnou za jiný typ nebo barvu - je to na jejím účtu.

Od 1. ledna 2024 platí nová vyhláška, která zvyšuje požadavky na tepelnou izolaci. Pokud SVJ plánuje rekonstrukci oken, musí splňovat Uw ≤ 1,20 W/m²K. Staré okna s Uw 2,0 a více už nejsou přijatelná. Mnoho domů v Česku ještě má okna z 80. a 90. let - to je výzva pro celé společenství.

Právní konflikty se často vyskytují, když někdo chce vyměnit okno za „lepší“ bez souhlasu SVJ. Zákon říká: pokud se mění materiál, barva nebo vzhled, musí být schváleno shromážděním vlastníků. Jen technická výměna na stejný typ je povolena bez hlasování.

Jak se připravit na kontrolu?

Chcete-li si sami udělat předběžnou kontrolu, postupujte takto:

1. Seberete dokumentaci - najděte ES prohlášení o shodě, certifikáty nebo štítek na okně. Tam je uvedeno Uw, třída vodotěsnosti (např. 6A) a odolnost proti větru (např. C3).
2. Prohlédněte si každé okno - použijte svíčku nebo papírový kousek, abyste zjistili úniky vzduchu.
3. Testujte kování - otevřete a zavřete všechny polohy. Pokud je někde škrábnutí nebo zvuk, je potřeba mazání.
4. Fotografujte - pořiďte snímky všech problémových míst. To pomůže při rozhodování o opravě nebo výměně.
5. Požádejte o odbornou kontrolu - pokud jste zjistili více než tři problémy, je čas kontaktovat odborníka. Termovizní záznam může ukázat tepelné mosty, které nevidíte.

Co dělat, když je okno nebo dveře špatně?

Není třeba hned vyměňovat celé okno. Někdy stačí jednoduchá oprava:

• Problém s těsněním - vyměňte těsnění. Cena za těsnění pro jedno okno je 200-500 Kč. Výměna trvá 1-2 hodiny.
• Uvíznuté kování - očistěte a namažte speciálním olejem (např. HPC). Nenechávejte ho na sucho.
• Kondenzace mezi skly - výměna dvouskla. Cena za 1 m² je 1 800-2 500 Kč. Výměna trvá den.
• Opotřebované dveře - výměna zámku a přidání dalších bodů zamykání. To zvýší bezpečnost a sníží riziko vniknutí.

Pokud máte více než 3 okna s problémy nebo celkový součinitel Uw nad 1,8, je čas přemýšlet o celkové výměně. V roce 2023 se v Česku prodalo 8,7 mld. Kč oken - trh roste. Hlavní výrobci jsou Oknoplast, Deceuninck a GEALAN. Výměna celého okna může snížit náklady na topení o 40-60 %.

Co se změní v budoucnosti?

Do roku 2025 plánuje Ministerstvo pro místní rozvoj povinnou energetickou kontrolu oken ve všech domech starších než 30 let. To znamená, že SVJ budou muset pravidelně kontrolovat a dokumentovat stav oken.

Technologie se mění. Už se používají chytrá okna s senzory, které hlásí teplotu, vlhkost a stav těsnění. Do roku 2030 jich může být 25 % všech nových instalací. Digitální platformy umožňují SVJ sledovat stav všech oken v domě online - bez nutnosti výstupu na schodiště.

Je to jen otázka času. Stará okna nebudou přežívat. Buď je opravíte, nebo je vyměníte. A každá oprava dnes je investice do pohodlí, bezpečnosti a peněz ve vaší peněžence zítra.