Odstoupení od kupní smlouvy u prodeje nemovitosti: Kdy a jak to jde v ČR

Uzavřel jste kupní smlouvu na byt nebo dům, ale pak jste zjistili, že se vám to nezdá. Možná se objevily skryté vady, nebo prodávající nesplnil nějakou závaznou podmínku. Nyní se ptáte: Je možné odstoupit od kupní smlouvy a jak to udělat, aby to nekončilo soudem? V České republice to jde - ale jen za přísných podmínek. Nejde o jednoduchý „vratný tlačítko“. Je to právní proces, který vyžaduje přesnost, důkazy a správný postup.

Co znamená odstoupení od kupní smlouvy?

Odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost znamená, že smlouva se zruší od samého počátku. Nejde o jednoduché zrušení, jako když si změníte názor. Je to jako kdyby smlouva nikdy neexistovala. Prodávající musí vrátit celou kupní cenu, kupující musí vrátit nemovitost. Všechny převody vlastnictví se zruší, a to i zápis v katastru nemovitostí. Tento proces je upraven v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), konkrétně v paragrafech 2001-2005. To je důležité - nejde o starý zákon, ale o platnou právní úpravu, která platí od roku 2014.

Kdy máte právo odstoupit?

Nemůžete odstoupit jen proto, že jste si to někdy v noci přemysleli. Právo na odstoupení máte jen v dvou případech.

1. Obě strany se v smlouvě dohodly - například: „Kupující má právo odstoupit do 14 dnů od podpisu, pokud nezíská úvěr.“ Taková podmínka musí být jasně napsaná a podepsaná. Pokud tam není, nemáte toto právo.
2. Došlo k podstatnému porušení smlouvy - to je nejčastější důvod. Podle § 2002 občanského zákoníku jde o takové porušení, které by druhou stranu zadrželo od uzavření smlouvy, kdyby to věděla.

Příklady podstatného porušení:

• Kupující nezaplatil kupní cenu v dohodnuté lhůtě.
• Prodávající skryl významnou vadu nemovitosti - například vodu ve suterénu, špatnou hydroizolaci nebo nelegální úpravy.
• Prodávající nevěřil o stavu nemovitosti - například řekl, že je vše v pořádku, i když věděl, že střecha je poškozená.
• Kupující odmítl podepsat návrh na zápis vlastnictví do katastru, i když měl peníze.

Podstatné je, že porušení musí být zásadní. Například, že v kuchyni není zrcadlo - to není důvod. Ale že se pod podlahou v suterénu vytváří plíseň - ano.

Nejčastější důvody: skryté vady nemovitosti

Podle dat advokátní kanceláře MuJ Právník z roku 2022 se 68 % případů odstoupení týkalo skrytých vad. To je největší příčina. Co se skrývá za těmito vadami?

• Problémy s hydroizolací - 28 % případů. Voda se dostává do základů nebo stěn, vzniká plíseň, zničený obklad.
• Chybné zateplení - 23 %. V zimě je v domě chladno, v létě horko, vysoké účty za topení.
• Elektrické rozvody - 19 %. Nebezpečné připojení, špatné kabely, nezákonné úpravy.
• Vodovod a kanalizace - 15 %. Průtoky, špatný sklon potrubí, koroze.

Tyto vady nejsou vidět při prohlídce. Ale mohou být důvodem k odstoupení - pokud je prodávající skryl a kupující nemohl vady zjistit při běžné pečlivosti.

Co se stane, když jste nemovitost převzali bez výhrad?

Toto je důležité: Pokud jste převzal nemovitost bez výhrad, právně se považuje, že jste ji přijal v dobrém stavu. To znamená, že jakýkoliv nárok na odstoupení kvůli vadám je prakticky nemožný. Příklad: Kupující viděl škrábanec na podlaze, ale neřekl nic. Pak zjistil, že pod ní je špatná hydroizolace. Soud mu odmítne odstoupení - protože nevyjádřil výhradu při převzetí.

Naopak: Pokud jste při převzetí napsal: „Převzato s výhradou - zjištěna vlhkost v koupelně“, máte silnou pozici. Výhrady musí být písemné a konkrétní. Udržujte je jako důkaz.

Jak odstoupit - kroky, které musíte dodržet

Nemůžete jen napsat e-mail: „Dělám odstoupení.“ To neplatí. Je to formální právní krok, který má přesná pravidla.

1. Získejte znalecký posudek - bez něj nemáte šanci. Posudek musí být od nezávislého znaleckého ústavu registrovaného u České komory autorizovaných inženýrů a techniků. Průměrná cena je 5 500 Kč. Posudek musí prokázat: a) že vada existuje, b) že byla skrytá, c) že byla přítomna již při uzavření smlouvy.
2. Upozorněte prodávajícího písemně - napište mu dopis, ve kterém uvedete: jakou vadu jste zjistili, jaký je její dopad, a požadujete její odstranění. Dáte mu 30 dní na napravení. Tento krok je povinný - nemůžete hned odstoupit.
3. Pokud vadu neodstraní, odešlete oznámení o odstoupení - tento dokument musí být písemný, podepsaný a doručený doporučeně s potvrzením o doručení. V něm musíte uveden všechny důvody, odkaz na zákon a přílohu znaleckého posudku.
4. Dodržte lhůtu - odstoupení musíte podat bez zbytečného odkladu. Soud v Praze v roce 2021 určil, že maximálně 30 dní od zjištění vady. Pokud čekáte 6 měsíců, odstoupení může být považováno za neplatné.

Chyba, kterou dělá 83 % lidí: nesprávně formulované oznámení. Může to být i nejlepší případ - ale pokud je dopis špatně napsaný, soud ho odmítne.

Co se stane po odstoupení?

Pokud je odstoupení platné, platí princip restituce - tedy návrat do původního stavu.

• Prodávající vrátí celou kupní cenu - včetně zálohy, pokud jste ji zaplatili.
• Kupující vrátí nemovitost - a musí spolupracovat na zrušení zápisu vlastnictví v katastru.
• Obě strany nesmí mít žádné nároky na náhradu škody - pokud odstoupení bylo oprávněné.

Naopak: Pokud soud rozhodne, že odstoupení bylo neoprávněné, můžete být povinni zaplatit náklady na soudní řízení i náhradu škody prodávajícímu.

Co říkají statistiky - je to vůbec možné?

Podle Asociace českých realitních kanceláří z roku 2022 bylo odstoupeno od 0,8 % všech smluv. To zní málo - ale při 100 000 smluv ročně je to 800 případů. A tato čísla rostou. V roce 2021 bylo 0,5 %, v roce 2022 už 0,8 %. Rostou i ceny nemovitostí - v Praze je průměrný byt za 9,8 milionu Kč. Když se něco pokazí, ztráta je obrovská. Proto se lidé snaží odstoupit.

U novostaveb je riziko odstoupení vyšší - 1,2 % případů. U starší zástavby jen 0,6 %. Proč? Protože novostavby mají více technických systémů - a ty se často špatně provedou.

Co se týče úspěšnosti: V roce 2022 bylo 62 % případů úspěšných pro kupujícího. V roce 2019 to bylo jen 48 %. To znamená, že soudy se stále více zaměřují na ochranu kupujících - ale jen pokud mají důkazy.

Co se děje v Evropě a jak to ovlivní Česko?

Soudní dvůr EU v rozhodnutí C-345/21 (listopad 2022) řekl: Pokud spotřebitel byl klamán ohledně podstatné vlastnosti zboží, má právo odstoupit. To platí i pro nemovitosti. České soudy to už začínají uplatňovat - například v případě, kdy prodávající záměrně skryl vodu ve suterénu.

V roce 2023 došlo k dalšímu zpřísnění: Zákon vyžaduje, aby znalecký posudek prokázal, že vada byla nezjistitelná při běžné pečlivosti. To znamená: Pokud byste měli být opatrnější při prohlídce, soud vám odmítne odstoupení.

BravIS předpovídá, že v roce 2024 bude zavedeno předžalobní řízení pro případy nad 1 milion Kč. To znamená: Než půjdete na soud, budete muset projít formální mediací. Cílem je snížit počet zneužití - například lidí, kteří odstoupí jen proto, že se cena nemovitosti snížila.

Praktické rady - co dělat, abyste neztratili peníze

• Před koupí proveďte nezávislou prohlídku - nechte si dělat znalecký posudek před podepsáním smlouvy. Cena cca 5 500 Kč je drobná investice proti ztrátě milionů.
• Při převzetí vždy zaznamenejte výhrady - písemně, s fotkami. Pokud je něco špatně, napište to hned.
• Nepodepisujte smlouvu bez podmínky úvěru - pokud potřebujete hypotéku, napište do smlouvy: „Smlouva platí pouze v případě, že kupující získá úvěr na výši minimálně 80 % kupní ceny.“
• Po zjištění vady se poraďte s advokátem - 83 % chyb v odstupování je způsobeno špatným formulováním dokumentů. Advokát vám pomůže napsat správný dopis.
• Nedělejte si náhodné fotografie - pokud chcete důkaz, dejte to dělat znaleckému ústavu. Fotky z telefonu nejsou důkazem.

Právo na odstoupení existuje. Ale je to jako nůž - může vás zachránit, nebo vás zranit, pokud ho použijete špatně.

Co když se soud rozhodne proti vám?

Pokud soud odmítne vaše odstoupení, neznamená to, že jste ztratili všechno. Můžete stále požadovat reklamaci - například snížení ceny nebo náhradu nákladů na opravu. Toto je méně náročné než odstoupení, ale také méně účinné. Pokud je vadu možné opravit, reklamace je lepší volba.

Nezapomeňte: Pokud jste už zaplatili zálohu, ta musí být vrácena, i když odstoupení nebylo přijato - pokud jste ji zaplatili jako záruku, ne jako částku kupní ceny.