Objevíte plíseň pod sádrokartonem, praskliny v podlaze zakryté kobercem nebo zatékání ve stropě, které dříve nebylo vidět? Pokud jste si koupili nemovitost a teprve teď zjistili, že něco není v pořádku, neztrácejte hlavu. Skrytá vada nemovitosti je v České republice právně uznávaný důvod k nároku na opravu, slevu nebo dokonce odstoupení od smlouvy. A to i v případě, že prodávající o vadě nevěděl. Klíč je v rychlé a správné reakci.
Co je skrytá vada a jak se liší od viditelné?
Skrytá vada je taková technická nebo konstrukční nedostatečnost, která existovala u nemovitosti už v okamžiku předání, ale nebyla zjistitelná běžnou prohlídkou. To znamená: když jste byt prohlíželi, vše vypadalo v pořádku - nebyly vidět praskliny, nezatékalo, nebyla plíseň. A teprve po několika měsících nebo letech se problém projevil. Typické příklady: hydroizolace pod střechou, která selhala až po první zimě, špatně uložená elektroinstalace, která začala přehřívat, nebo základy s vady, které se projevily až po zatížení novým nábytkem nebo výstavbou přípravků.
Naopak, pokud jste viděli prasklinu ve zdivu nebo mokré skvrny na stropě a rozhodli jste se koupit byt stejně, tak tyto vady už nejsou skryté. Ty se považují za přijaté a nelze je reklamovat. Záleží tedy na tom, zda byla vada skrytá - tedy nezjistitelná - nebo jen přehlédnutá.
Jak dlouho máte čas na reklamaci?
Český občanský zákoník dává kupujícímu pět let od nabytí vlastnického práva na to, aby reklamoval skrytou vadu. To platí pro nemovitosti se stavebními objekty - tedy byty, domy, atd. Pro pozemky bez budovy je lhůta jen dva roky. Tato lhůta je výrazně delší než u běžného zboží, kde je standardní dvacet čtyři měsíců. Důvod je jednoduchý: nemovitost je drahá a složitá investice, která se neřeší za týden.
Důležité: lhůta začíná počítat od dne, kdy jste získali vlastnické právo, tedy od data zápisu do rejstříku nemovitostí. Pokud jste si byt koupili v roce 2021, máte čas až do konce roku 2026. Neztrácejte čas - i když se vada projevila teprve teď, můžete stále nárok mít.
Prodávající nevěděl - stále odpovídá?
Ano. Podle § 2129 občanského zákoníku prodávající odpovídá za skrytou vadu i tehdy, když o ní nevěděl. Není důležité, zda šlo o zločin, zanedbání nebo náhodnou chybu. Důležité je, že vada existovala už před prodejem. To znamená, že i když prodávající řekne „já jsem to nevěděl“, to nemá žádný význam pro vaši reklamaci.
Co se ale může změnit, je možnost trestního stíhání. Pokud prodávající věděl o vadě a zatajil ji - třeba při prohlížení řekl „všechno je v pořádku“ - může jít o podvod podle trestního zákoníku. To je ale jiný proces, který se řeší u soudu trestního, ne u občanského. Pro vaši reklamaci na opravu nebo slevu je to nevýznamné. Důležité je jen to, že vada existovala.
Co dělat hned po objevení vady?
První krok je dokumentace. Nejenom si to pamatujte - zaznamenejte to.
- Pořiďte fotografie a video z různých úhlů - včetně měřítek (např. svinovací metr, peněženka), aby bylo jasné, o jak velkou vadu jde.
- Zaznamenejte datum, kdy jste vadu poprvé pozorovali.
- Neprovádějte žádné opravy, rekonstrukce nebo úpravy. Pokud například překryjete prasklinu novou podlahou, můžete ztratit právo na reklamaci. Vada se může „překrýt“ a soud bude mít problém s prokázáním její existence v době prodeje.
Poté je nezbytné získat znalecký posudek. To není luxus - je to základ. Bez něj vaše reklamace nevydrží ani v první fázi. Znalci z České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) provedou analýzu, určí, kdy vada vznikla, jaká je její příčina a zda byla zjistitelná při prohlídce. Cena se pohybuje mezi 5 000 a 25 000 Kč, ale to je investice, která může stát za celou nápravu.
Jak oznámit vadu prodávajícímu?
Po získání posudku je čas kontaktovat prodávajícího. Ale ne e-mailem na mobil, ne rozhovorem na schůzce. Musíte to udělat prokazatelně.
- Doporučený dopis s potvrzením doručení (výpis z elektronické schránky)
- E-mail s elektronickým podpisem (certifikovaný)
Text musí obsahovat:
- Přesný popis vady
- Datum objevení
- Číslo znaleckého posudku
- Žádost o nápravu - buď opravu, nebo slevu, nebo odstoupení od smlouvy
- Lhůtu na odpověď (např. 30 dní)
Nezapomeňte: pokud prodávající v smlouvě napsal „kupující přebírá nemovitost, jak stojí a leží“, to neplatí. Soudy už více než jednou rozhodly, že takové ustanovení je neúčinné, pokud jde o skrytou vadu. Neznamená to, že jste se „souhlasili“ s vadou.
Jaké nároky máte?
Podle § 2106 občanského zákoníku máte tři možnosti:
- Oprava vady - prodávající vás vyzve, aby opravil vadu na své náklady.
- Sleva z ceny - pokud oprava není možná nebo příliš nákladná, můžete požadovat peněžní slevu. V praxi se často dosahuje 10-40 % ceny, podle závažnosti vady. Například 120 000 Kč slevy za plíseň pod sádrokartonem je realita.
- Odstoupení od smlouvy - pokud je vada tak závažná, že byste nemovitost nekoupili, můžete požadovat vrácení peněz. To je ale vzácnější - soudy to brání, pokud vada není „podstatná“.
Pokud je vada jen „ne podstatná“ - třeba drobné zatékání - máte právo jen na opravu nebo slevu. Na odstoupení už nemůžete požadovat. To je důležité - ne každá vada je stejně vážná.
Co když prodávající neodpoví?
Je-li po 30 dnech stále ticho, připravte se na další krok. Můžete:
- Udělat mimosoudní dohodu - např. s případnou pomoci makléře nebo právníka.
- Podat žalobu.
Průměrný soudní proces trvá 11,2 měsíce. Náklady na právní zastoupení se pohybují mezi 30 000 a 150 000 Kč, podle hodnoty věci. Ale pokud máte dobře zpracovaný znalecký posudek a prokazatelné oznámení, máte velmi dobré šance.
Podle statistik Ministerstva spravedlnosti z roku 2024 bylo v ČR registrováno 8 432 sporů o skryté vady nemovitostí. Z nich 62 % bylo o bytových jednotkách, 38 % o rodinných domech. Nejčastější příčiny: hydroizolace (31 %), elektroinstalace (24 %), konstrukční vady (19 %).
Co se může změnit v roce 2026?
Ministerstvo spravedlnosti připravuje změnu, která by pro nemovitosti koupené od developerů zkrátila lhůtu na reklamaci z pěti let na tři roky. Důvod: developeré už poskytují záruku na novostavbu. Ale spotřebitelské organizace varují - to by mohlo oslabit kupující, protože vady se projevují až po několika letech.
Na druhou stranu, nový zákon o stavebnictví, který by měl být přijat v roce 2026, by měl zvýšit transparentnost dokumentace stavby. To by mohlo snížit počet skrytých vad v budoucnu.
Co dělat, když jste v situaci?
Nejčastější chyba: čekání. Mnoho lidí si říká: „Zatím jsem to neřešil, možná to přejde.“ Ale vada se zhoršuje, náklady rostou a lhůta běží.
Nejlepší postup:
- Dokumentujte - fotky, video, datum.
- Zařiďte znalecký posudek - nejlevnější krok, který může stát za celou nápravu.
- Oznámte prodávajícímu prokazatelně - doporučený dopis nebo e-mail s podpisem.
- Neřešte to sama - konzultujte s právníkem specializovaným na nemovitosti.
Příběh jedné ženy z Prahy: objevila plíseň pod sádrokartonem. Nezakrývala to, nevěřila, že to „přejde“. Získala posudek, oznámila prodávajícímu, požadovala slevu. Dostala 120 000 Kč. A to i když prodávající říkal, že o vadě nevěděl. Věda neklame - a zákon je na vaší straně.
Proč to vůbec tak často dopadá špatně?
Podle průzkumu Českého svazu spotřebitelů z roku 2024: z 312 případů jen 47 % skončilo výhodně pro kupujícího. 32 % skončilo dohodou, 21 % prohrou.
Proč? Protože lidé:
- Nedokumentují vadu.
- Nezískají znalecký posudek.
- Oznámí vadu hovorem nebo SMS.
- Provádějí opravy - a tím ztrácejí důkaz.
Právo máte. Ale jen pokud ho správně uplatníte. Není to o tom, jestli jste „naštvaní“. Je to o tom, jestli máte důkaz.