Co se děje s nájemným v Česku v roce 2025?
Stále více lidí v Česku nechce kupovat byt. Místo toho si ho pronajímá. A to nejen proto, že nemají na hypotéku. Je to o flexibilitě, o tom, že se nemusíte vázat na 20 let dluhu, když si nejste jisti, kde budete pracovat za dva roky. V roce 2025 je tohle už ne trendy, je to skutečnost. Podle Asociace nájemního bydlení se počet nájemníků zvýšil o 20 000 až 25 000 lidí za prvních šest měsíců roku. To je největší nárůst za desetiletí.
Průměrné nájemné už přes 350 Kč za metr čtvereční
Průměrné nájemné v Česku teď činí 351 Kč za metr čtvereční. To je o 8 % víc než na začátku roku. V Praze je to už 434 Kč/m². V Brně se blížíte 360 Kč/m². Když jste před rokem platili 3 000 Kč za byt 80 m², dnes za stejný byt zaplatíte 3 600 Kč. A to bez jakýchkoli vylepšení. V některých regionech, jako je Liberecký nebo Karlovarský kraj, se ceny zvedly až o třetinu. Nejde jen o inflaci. Je to o tom, že lidé mají kde jinam jít.
Proč se nájemné zvedá tak rychle?
Hypotéky jsou stále drahé. I když se úrokové sazby trochu snižují, počáteční vklad a pojištění zůstávají vysoké. Mnoho lidí věku 25-34 let si prostě nemůže dovolit vlastní byt. Podle průzkumu Asociace nájemního bydlení 42 % z nich říká, že by si koupit byt nemohli ani kdyby chtěli. Zároveň se mění představy o bydlení. Mladí lidé chtějí mít možnost přestěhovat se, když se změní práce, partner nebo životní styl. Nájem je to nejflexibilnější řešení. A proto se poptávka zvyšuje. Majitelé to vědí. A proto zvyšují nájemné - nejen kvůli nákladům na úrok, ale i kvůli rekonstrukcím, údržbě a novým požadavkům na energetickou náročnost.
Regionální rozdíly jsou větší než kdy jindy
Praha a Brno nejsou jen největší města. Jsou i nejdražší. Ale co se děje venku? V některých oblastech, jako je Jihočeský nebo Vysočina, se ceny zvyšují, ale pomaleji. Někde se zastavily. Ale nikde neklesají. To je klíčové. Lidé, kteří dříve hledali byt v Praze, teď zkoumají Plzeň, České Budějovice, Ostravu nebo i menší města jako Třebíč nebo Jihlava. Tam jsou ceny stále nižší, ale kvalita bytů a přístupnost dopravy se zlepšují. Někdo se přestěhuje, protože má novou práci. Někdo proto, že chce mít větší byt za stejnou cenu. Trh se přeskupuje - ne z města ven, ale z nejdražších měst do regionálních center.
Co dělat, když vám nájemné zvednou?
Nejde jen o tom, kolik platíte. Jde o to, jestli máte smlouvu, která vás chrání. Novela zákona o nájmu bytů z ledna 2025 zpřísnila pravidla. Majitel nemůže nájemné zvýšit jen tak. Musí to zdůvodnit - například rekonstrukcí, zvýšením nákladů na energii nebo modernizací zařízení. A musí to oznámit písemně s tříměsíční předstihem. Pokud máte dobrou smlouvu, stojíte v lepší pozici. Mnoho lidí teď říká: „Kdo má dobrou cenu, ten se snaží vydržet co nejdéle.“ I když byt není ideální. Protože jiný byt bude dražší.
Co hledat, když hledáte nový byt?
Nechte se oklamat tím, že „dostanete byt za 250 Kč/m²“. Většina takových nabídek je buď špatně udržovaná, nebo v místech bez dopravy. Hledejte něco jiného. Energeticky úsporné byty - třída A nebo B. Ty mají nižší náklady na topení a elektřinu. A to se v dlouhodobém horizontu vyplatí. Také se podívejte na digitální služby. Více než 70 % nájemníků větších měst už používá online podpis smluv, automatické platby nebo virtuální prohlídky. To vás ušetří čas, papír a nervy. A pokud hledáte byt v regionu, podívejte se na města s novými tramvajovými linkami nebo lepšími spojeními s vlakem. To je dnes stejně důležité jako cena.
Kdo investuje do nájemních bytů?
Nejen starší páni, kteří si koupili byt jako důchod. Více než 28 % nájemního fondu v Česku už vlastní institucionální investoři - fondy, společnosti, akciové společnosti. To je nárůst z 8 % v roce 2020. Ti investují do větších objektů, modernizují je, zavádějí technologie. To zvyšuje kvalitu, ale také ceny. Soukromí vlastníci stále tvoří 72 %, ale jejich vliv se mění. Dříve si někdo koupil byt a předal ho synovi. Dnes se koupí byt jako investice - a prodává se za 10 let s výdělkem. To je jiný přístup. A to se projevuje i v tom, jak se byty udržují.
Co bude za rok?
Experté z Cushman & Wakefield předpovídají, že nárůst cen nájmů se zpomalí. Ale ne zastaví. Pokud se hypoteční úroky dostanou pod 4 %, může se začít něco měnit. Mladé rodiny by mohly začít kupovat byty zpět. Ale to je jen možnost. Dnes je jasné jedno: nájemní trh není dočasný jev. Je to nová realita. A ta bude trvat. Ať už se úroky sníží nebo ne. Lidé si zvykli na flexibilitu. A nechtějí ji ztratit.
Co si pamatovat, pokud jste nájemník nebo majitel?
- Nájemník: Pokud vám nájemné zvednou, požádejte o písemné zdůvodnění. Zkontrolujte, zda je to v souladu s novým zákonem. Hledejte byty s dobrým energetickým certifikátem. Uvažujte o regionálních městech - tam je často lepší poměr cena/kvalita.
- Majitel: Modernizujte byt. Změňte staré okna, vložte tepelnou izolaci, přejděte na tepelné čerpadlo. To zvýší hodnotu a sníží náklady. Nastavujte ceny podle lokality, ne podle toho, kolik jste zaplatili. A používejte digitální nástroje - zkrátí to procesy a zvýší důvěru.