Vysoký nájemní výnos už není jen příležitost - je to jediná cesta, jak v roce 2025 v České republice dosáhnout skutečného pasivního příjmu z nemovitosti. Banky nechají lidé v hypotékách, a proto se lidé obrací k bytům, které skutečně fungují jako investice. Nejde o to, kde je nejkrásnější byt. Jde o to, kde vám ten byt každý měsíc zaplatí náklady a ještě něco přidá.
Co vlastně znamená vysoký nájemní výnos?
Výnos z nájmu se počítá jednoduše: roční nájemné vydělíte cenou bytu a vynásobíte stem. Pokud koupíte byt za 3 miliony Kč a vyděláte 15 000 Kč měsíčně, máte hrubý výnos 6 %. To je v ČR už vysoké. Většina pražských bytů vynáší jen 3-4 %. V Ostravě nebo Ústí nad Labem se ale běžně setkáte s 7-9 %. To znamená, že za pět let jste si mohli vrátit celou investici - jen z nájmu. A to bez ohledu na to, jestli byt vzroste v ceně.
Nezapomeňte na čistý výnos. Hrubý výnos nezahrnuje náklady: údržba, pojištění, správa, daň, chybějící nájemníci. Průměrně vám tyto náklady seberou 0,5-0,8 procentního bodu. Takže z 8 % hrubého výnosu vám zůstane 7,2 % čistého. To je stále dvojnásobek toho, co vám dá spořicí účet.
Kde najít nejvyšší výnosy?
Praha je největší past pro investory. Tam koupíte byt za 150 000 Kč za metr čtvereční a dostanete výnos 3-4 %. V Ústí nad Labem za 85 000 Kč za metr čtvereční vám výnos přesáhne 7 %. V Ostravě-centru se běžně prodávají 2+kk byty za 3,2 milionu Kč s nájmem 14 500 Kč. To je 5,4 % hrubého výnosu. V Praze byste za stejnou částku dostali jen 11 000 Kč měsíčně - 3,4 %.
Nejvýnosnější lokality v roce 2025:
- Ostrava-centrum: 7-9 % výnos, vysoká poptávka po bytích, blízko průmyslu a univerzit
- Ústí nad Labem: 6-8 %, nízké ceny, ale delší doba obsazení (47 dní průměrně)
- Liberec-Perštýn: 6-8 %, blízko univerzity, stabilní studenti
- Plzeň-Borské pole: 5,5-7 %, růst nájemného o 15 % ročně, technologické parky
- Karlovy Vary: 7-9 %, ale riziko sezónnosti - zima je prázdná
Naopak Praha má výnosy 3-4 %, Brno kolem 4 %, ale s lepší stabilitou a růstem cen. Pokud chcete růst hodnoty, Praha a Brno jsou lepší volbou. Pokud chcete příjem - vyberte region.
Co vás může zlikvidovat: výnosové pasti
Není všechno, co září, zlaté. Některé lokality nabízejí výnosy 8-9 %, ale jsou plné rizik. Karlovy Vary jsou klasický příklad: v létě máte plný byt, v zimě prázdný. Můžete mít 8,5 % výnosu, ale tři měsíce v roce žádný příjem. To se neukáže v číslech, ale v vaší kapse.
Podobně se může stát, že byt v nějaké „dostupné“ čtvrti v Ostravě má vysoký výnos, ale je v špatném stavu. Nebo máte nájemníka, který neplatí. Nebo se najde nový byt v blízkosti, který zlevní vaši cenu. Výnosy nad 8 % často znamenají, že něco není v pořádku - buď je to špatná lokalita, nebo je tam příliš mnoho nabídky.
Expert Ing. Petra Vávrová z Českého reality klubu upozorňuje: „Vysoký výnos není cíl. Cíl je dlouhodobá stabilita.“
Co musíte mít na paměti: dispozice a umístění
Nejvýnosnější byty nejsou ty největší. Jsou to 2+kk a 2+1. Mají nejvyšší obsazenost - 92 %. 3+kk byty jsou těžší pronajmout, obsazují se jen na 78 %. A když je někdo najme, tak ho ztratí rychleji.
Umístění je klíčové. Byt 500 metrů od metra v Praze má výnos 5,2 %. Ten samý byt 1,5 km daleko - jen 3,5 %. V regionech je to stejné. Byt v blízkosti vysoké školy, nemocnice nebo technologického parku má výnos o 1-2 % vyšší než ten samý byt v uličce bez dopravy.
Nejlepší kombinace podle odborníků:
- Do 500 metrů od zastávky nebo metra
- Do 1 km od univerzity nebo vysoké školy
- Do 1,5 km od velkého obchodu nebo centra
Byt, který splňuje všechny tři, se pronajme za 28 dní. Byt, který splňuje jen jednu podmínku, může zůstat prázdný 60 dní.
Daň, náklady a skutečný návrat
Od ledna 2025 se daň z příjmů ze nájmu zvýšila z 15 % na 19 %. To snižuje čistý výnos o 0,6-0,8 procentního bodu. U bytu s 7 % hrubým výnosem to znamená, že skutečně vyděláte jen 6,2 %. A to ještě bez údržby.
Na údržbu bytu vám doporučují 1,5 % hodnoty nemovitosti ročně. To znamená, že za byt za 3 miliony Kč musíte každý rok mít na rezervu 45 000 Kč. Na opravy, výměnu koberců, kuchyňského zařízení, poškození z nájemníků. Někdo to zapomíná. A pak se diví, proč mu byt „nestojí“.
Průměrně trvá 42 dny, než se byt po koupi naplní. V Praze je to 28 dní. V regionech 56 dní. To znamená, že v prvním roce můžete mít 1,5 měsíce bez příjmu. Musíte to mít započítané do rozpočtu.
Proč se lidé rozhodují pro regiony?
68 % investorů v roce 2025 volí regionální města. Proč? Protože tam výnosy jsou vysoké. A protože v Praze už není co koupit za rozumnou cenu. Většina nových investic (45 %) jsou byty pod 50 m² - ty se rychle pronajmou a stojí málo. To je pro začátečníky ideální vstup.
Na Google Reviews má investice do regionálních bytů hodnocení 4,3/5. V Praze je to 4,7/5, ale s mnohem nižším výnosem. Lidé v regionech hlásí, že nájemníci jsou častěji změnění, administrace je náročnější. Ale příjem je reálný.
Uživatel „Investor78“ na Roomify.cz napsal: „Koupil jsem byt v Ostravě za 3,2 milionu. Měsíčně 14 500 Kč. V Praze bych za stejnou částku dostal 11 000 Kč. Rád bych věděl, proč někdo investuje v Praze.“
Co přijde dál: rizika a trendy
Trh se přehřívá. ČNB varuje: koeficient cena-nájem v segmentu pod 3,5 milionu Kč přesáhl 25. Zdravá hranice je 20. To znamená, že některé byty jsou přeceněné. Pokud se hypoteční sazby začnou snižovat, může dojít k pádu cen.
Do roku 2026 se očekává, že výnosy v nejatraktivnějších lokalitách klesnou o 0,5-1,2 % kvůli přílivu nových investic. To je normální. Když se něco stane populárním, začnou ho prodávat všichni. Ceny stoupají, výnosy klesají.
Prof. Jan Novák z VŠE říká: „Dlouhodobě vyhrávají lokality s různorodou nájemní základnou - studenti, pracovníci, turisté. Když máte jen studenty, je to riziko. Když máte jen turisty, je to riziko. Když máte oboje - je to odolné.“
Nejrychleji se investice vrátí v malých městech: Třeboň (9,3 let), Valtice (9,8 let), Krnsko (10,2 let). V Praze to trvá 27,5 let. To znamená, že pokud si koupíte byt v regionu, můžete ho za 10 let prodát a mít už peníze z nájmu - a navíc byt, který se zvýšil v ceně.
Závěr: co dělat dnes?
Nemusíte být expert. Musíte jen počítat.
- Nevezměte si byt jen proto, že má vysoký výnos - zkontrolujte, proč ho má.
- Neinvestujte do Prahy, pokud chcete výnos. Investujte tam, pokud chcete růst.
- Volte 2+kk nebo 2+1 byty - ne větší.
- Volte lokalitu s dopravou, školou a obchodem - ne jen „někde“.
- Mějte rezervu na údržbu a prázdné měsíce.
- Nezapomeňte na daň - 19 % je skutečná.
Investice do bytu není rychlá cesta k bohatství. Je to pomalá, ale jistá cesta k bezpečí. A v roce 2025 je to jedna z mála možností, která vám vynese reálný příjem - bez toho, abyste museli pracovat každý den.
Jaký je nejvyšší možný nájemní výnos v ČR v roce 2025?
Nejvyšší výnosy se nacházejí v regionálních městech jako Ostrava-centrum, Ústí nad Labem nebo Liberec-Perštýn, kde dosahují 7-9 % hrubého výnosu. Některé byty v menších městech nebo v částech s nízkým životním standardem mohou mít i více, ale tyto výnosy často znamenají vyšší riziko - například sezónnost, vysokou fluktuaci nájemníků nebo riziko poklesu ceny. Výnosy nad 9 % jsou výjimečné a obvykle signalizují strukturální problémy lokality.
Proč jsou výnosy v Praze tak nízké?
Výnosy v Praze jsou nízké, protože ceny bytů jsou extrémně vysoké. Za metr čtvereční platíte 130 000-150 000 Kč, zatímco v regionech jen 85 000-100 000 Kč. Nájemné ale nevzrostlo v témže poměru. Takže i když v Praze vyděláte 15 000 Kč měsíčně, za byt, který stojí 4,5 milionu Kč, máte výnos jen 4 %. V Ostravě za stejnou částku koupíte byt s nájmem 14 500 Kč - a výnos 5,4 %.
Je lepší koupit byt v Ostravě nebo v Ústí nad Labem?
Ostrava má vyšší výnosy (7-9 %) a lepší poptávku díky průmyslu a univerzitě. Ústí nad Labem je trochu levnější, ale má delší dobu obsazení (47 dní vs. 42 dní v Ostravě). Pokud chcete rychlejší nájem a stabilní příjem, vyberte Ostravu. Pokud chcete nižší vstupní náklady a máte čas na vyčkávání, Ústí je také dobrá volba. Oba města mají výhody - ale Ostrava je výnosově silnější.
Jaký typ bytu je nejvýnosnější?
Nejvýnosnější jsou 2+kk a 2+1 byty. Obsazují se na 92 %, rychle se pronajmou a mají nejkratší dobu prázdnosti. 3+kk byty se pronajímají jen na 78 % a často zůstávají prázdné déle. Menší byty pod 50 m² tvoří 45 % všech nových investic - jsou ideální pro studenty a mladé pracovníky, kteří hledají levné a praktické bydlení.
Kolik peněz potřebuji na údržbu bytu ročně?
Doporučuje se rezervovat 1,5 % hodnoty nemovitosti ročně na údržbu. Pro byt za 3 miliony Kč to znamená 45 000 Kč ročně. Toto je na opravy, výměnu koberců, kuchyňského zařízení, potrubí, elektroinstalace a poškození způsobená nájemníky. Mnoho investorů to zapomíná - a pak se diví, proč mají nečekané náklady.
Je výhodnější investovat do nových nebo starých bytů?
Staré byty jsou výhodnější pro výnos. Jsou levnější, mají nižší pořizovací cenu a často leží v dobře rozvinutých lokalitách. Nové byty mají vyšší cenu, ale výnosy jsou nižší. Navíc novostavby často leží mimo centrum, kde je poptávka nižší. Starý byt v centru Ostravy s výnosem 8 % je lepší než nový byt na okraji s výnosem 5 %. Staré byty vyžadují více údržby, ale výnos je vyšší.
Jaký je vliv daně na nájemní výnos?
Od ledna 2025 je daň z příjmů ze nájmu 19 %, místo 15 %. To snižuje čistý výnos o 0,6-0,8 procentního bodu. Například z hrubého výnosu 7 % vám zůstane 6,2 % čistého. Toto je důležité započítat při výpočtu rentability. Pokud jste počítali s 15 % daní, vaše investice je méně výhodná, než jste si mysleli.
Je výhodné investovat do bytu v Karlových Varech?
Karlové Vary nabízejí vysoké výnosy (7-9 %), ale s velkým rizikem sezónnosti. V létě je byt plný, v zimě může být prázdný tři měsíce. To znamená, že roční příjem je nesouvislý. Pokud máte kapitál a můžete si dovolit čekat, může to být výhodné. Pokud potřebujete pravidelný příjem každý měsíc, Karlovy Vary nejsou ideální volbou. Většina investorů, kteří tam investují, se později přesouvají do měst s trvalou poptávkou.