Co když chcete koupit byt, dědit dům nebo si půjčit hypotéku? První věc, kterou vám banka, notář nebo soudce požádá, je list vlastnictví. Ale co to vlastně je? Proč je to tak důležité? A jak ho vůbec přečíst, když vypadá jako nečitelný právní text plný čísel a slov, která nikdy jste neslyšeli?
List vlastnictví (zkráceně LV) není smlouva, není doklad a není přesně to, co lidé často myslí, když říkají „výpis z katastru“. Je to záznam, který katastrální úřad vede o každé nemovitosti - pozemku, domě, bytě - a o tom, kdo k ní má jaká práva. Ne každá nemovitost má svůj vlastní list. Více nemovitostí se může dělit do jednoho listu, pokud mají stejné vlastníky. Například, když pár vlastní dům, byt a pozemek ve společném jmění, může být všechno na jednom listu. Ale když ten samý pár má ještě jeden byt v spoluvlastnictví s někým jiným, ten byt už bude mít svůj vlastní list.
Co je na listu vlastnictví - sedm částí, které musíte znát
List vlastnictví se dělí na sedm částí. Každá z nich říká něco jiného. Když to pochopíte, už nebudete potřebovat právníka, abyste věděli, co se děje s vaší nemovitostí.
Část A: Kdo to vlastní?
Tady je seznam všech vlastníků. Ne jen jména, ale i to, jaký podíl každý má. Například: „Petr Novák - 1/2“, „Marie Nováková - 1/2“. To znamená, že oba mají polovinu. Ale co když je tam „společné jmění manželů“? To znamená, že nemají dělené podíly - celá nemovitost patří oběma dohromady. A co když je tam „spoluvlastnictví“? To znamená, že každý má svůj podíl, ale nemají stejné právo rozhodovat. Například, pokud chcete prodat byt, potřebujete souhlas všech spoluvlastníků.
Na konci části A je i to, jak se k vlastnictví dostali. „Kupní smlouva ze dne 15. 4. 2021“ nebo „rozhodnutí o dědictví ze dne 3. 11. 2020“. To je důležité, když zjistíte, že někdo říká, že byl vlastníkem dříve - můžete to zkontrolovat.
Část B: Co to vlastně je?
Tady se dozvíte, o jakou nemovitost vlastně jde. Každá nemovitost má své číslo. Pro pozemky to je parcelní číslo. Pro byty je to číslo jednotky a číslo budovy. U každého je napsané, co to je - „orná půda“, „lesní pozemek“, „byt č. 15 v domě č. 123“.
U pozemků se také píše, jak velký je. Například: „1 240 m²“. To je užitečné, když se porovnávají ceny pozemků. U bytů se uvádí, zda je to „bytová jednotka“ nebo „nebytová jednotka“ - třeba prodejna nebo kancelář. Pokud je byt součástí domu, který má společné části - schodiště, chodby, sklepy - tak se zde uvádí, jaký podíl na těchto částech vlastník má. Například: „Společná část: 2/5“.
Část B1: Kdo má na nemovitosti právo?
Tady se píší věcná práva. To jsou práva, která nejsou vlastnictví, ale přesto se k nemovitosti vážou. Například:
- Právo cesty - někdo má právo projít vaším pozemkem, abych se dostal k silnici.
- Zástavní právo - banka má zástavu na vašem domě, protože jste si půjčili hypotéku.
- Předkupní právo - soused má právo koupit nemovitost před jinými, když ji prodáváte.
Tato část je kritická. Když kupujete byt a nevidíte zástavní právo, ale ono tam je, můžete si koupit nemovitost, kterou banka může zítra získat, protože jste nezaplatili hypotéku. Nebo když vlastníte pozemek a tam je právo cesty - nebudete moci postavit zeď, která by to zablokovala.
Část C: Omezení a ochrana
Tady se píše, zda na nemovitosti platí nějaká zvláštní pravidla. Například:
- Památková ochrana - nemůžete přestavět fasádu, měnit okna, dokonce ani barvu střechy.
- Ochrana půdního fondu - nemůžete zde stavět, protože je to zemědělská půda.
- Stavební omezení - například výška budovy, vzdálenost od hranice.
Když koupíte dům a pak zjistíte, že je památkově chráněný, můžete se dostat do větších nákladů, než jste čekali. Tato část vám to řekne předem.
Část D: Poznámky a plomby
Tady se píše, jestli je něco v napětí. Například:
- Plomba - znamená, že někdo podal návrh na změnu vlastnictví a ještě to není rozhodnuté.
- Sporné vlastnictví - někdo tvrdí, že by měl být vlastníkem, ale to ještě není jasné.
- Exekuce - někdo má zapsanou exekuci na nemovitosti, což znamená, že může být prodána kvůli dluhu.
Když kupujete nemovitost a vidíte plombu, zastavte se. To znamená, že vlastník ještě není jasný. Nejste si jistí, kdo vlastně vlastní. To není bezpečné.
Část E: Dokumenty, na základě kterých se to zapsalo
Tady jsou všechny listiny, které vedly k tomu, co je v části A. Kupní smlouva, dědické řízení, sňatek, rozvod, darování. Každý zápis má svůj podklad. To je důležité, když se ptáte: „Odkud to vlastně přišlo?“
Například: „Kupní smlouva č. 123/2023“ nebo „Rozhodnutí soudního exekutora ze dne 5. 1. 2025“. Pokud se něco změní, můžete to sledovat. A když někdo tvrdí, že nemovitost patří jemu, můžete zkontrolovat, zda má důkaz.
Část F: BPEJ - jaká je kvalita půdy
Tato část se týká jen pozemků. BPEJ je systém, který říká, jak dobře se na daném pozemku pěstují plodiny. Číslo od 1 do 10 - čím vyšší, tím lepší půda. Toto je důležité pro zemědělce nebo kdo kupuje pozemek pro zemědělství. Pokud máte pozemek s BPEJ 3, nebude to dobré pro pěstování zeleniny. Pokud máte BPEJ 8, můžete ho prodat dražší.
Část G: Dědictví a závěť
Tady se píše, jestli byla k nemovitosti připojena nějaká podmínka z dědictví. Například: „Vlastník nesmí nemovitost prodávat do 5 let od dědictví“ nebo „Dědic musí udržovat zahradu v původním stavu“.
To je často přehlížené. Když jste dědicem, můžete si myslet, že máte plné právo. Ale pokud je tam závěť s podmínkou, můžete být v porušení práva, i když jste „vlastník“.
Co je rozdíl mezi listem vlastnictví a výpisem z katastru?
Mnoho lidí si myslí, že to je stejné. Ale není. List vlastnictví je interní záznam katastrálního úřadu. Výpis z katastru nemovitostí je to, co dostanete vytištěné. Výpis je oficiální veřejná listina - můžete ho použít u banky, u notáře, u soudu.
Když si přijdete na úřad a požádáte o „list vlastnictví“, dají vám výpis. Ale technicky je to jiné. List vlastnictví je „základ“, výpis je „kopie“. A právě ta kopie má právní sílu.
Proč je to důležité?
Když kupujete nemovitost, nechte si vždycky dát výpis. Neřekněte si: „Vlastník říká, že je to jeho, tak je to jeho.“ Zkontrolujte list. Pokud tam není zástavní právo, ale banka má hypotéku - můžete si koupit nemovitost, kterou budou brát od vás. Pokud tam je památková ochrana a vy chcete přestavět - budete mít náklady, které jste nečekali. Pokud tam je plomba - nekupujte. Je to jako koupě auta, kde je na záhlaví „návrh na zrušení registrace“.
Když dědíte nemovitost, list vlastnictví vám řekne, zda je tam nějaká podmínka. Když si půjčujete hypotéku, banka si ho nejprve přečte. Pokud tam není vše v pořádku, nezískáte půjčku.
Jak získat výpis?
Je to jednoduché. Můžete:
- Podat žádost na katastrálním úřadě - přímo, v osobě.
- Použít webové rozhraní Katastru nemovitostí - na www.cuzk.cz (pokud máte eID).
- Zadat žádost přes notáře nebo úředníka, který má přístup.
Cena je malá - obvykle 100-200 Kč. Výpis vám přijdou e-mailem nebo poštou během několika dní. Pokud to potřebujete rychle - většina úřadů dá výpis během jednoho dne.
Když to necháte být - co se může stát?
Nezkontrolujete-li list vlastnictví, můžete se dostat do problémů:
- Koupíte nemovitost, kterou už dlužíte bankě - a banka vás vyhodí.
- Přestavíte dům a zjistíte, že to je památkově chráněné - a musíte to vrátit zpět za své peníze.
- Podáte návrh na dědictví a zjistíte, že podmínka závěti vám brání prodat - a nemůžete se přestěhovat.
List vlastnictví není jen papír. Je to váš štít proti nečekaným překvapením. Když ho přečtete, víte, co vlastně koupíte. Když ho nečtete, vlastně kupujete neznámé.
Co dělat, když to nerozumíte?
Nejste sami. Mnoho lidí si nechává list přečíst notářem nebo úředníkem. Nebo si najdete poradce, který se v tom vyzná. Nejde o to, že jste hloupý. Jde o to, že právní jazyk je jiný. Když vidíte „věcné břemeno“, nevěděli byste, co to znamená. Ale když vám to někdo vysvětlí - víte, co dělat.
Nejlepší je si výpis nechat vysvětlit, když ho dostanete. Nejčastější otázky: „Co znamená tato číslice?“, „Je to bezpečné?“, „Můžu to přestavět?“ - odpovědi najdete v listu. Jen potřebujete někoho, kdo vám to ukáže.