Krátkodobé vs. dlouhodobé pronájmy: Který model přinese vyšší výnos v roce 2026?

Představte si dvě situace. V první máte byt v centru Praze nebo Brna, který je plně obsazený po celou sezónu. Hosté se střídají každý týden, účetní knihy rostou a vy sbíráte tisíce korun za noc. Ve druhé situaci máte stejný byt, ale ten pronajali jste jednomu stabilnímu nájemníkovi na dva roky. Peníze přichází každého prvního v měsíci přesně ve stejné částce a vy o byt nemusíte řešit nic dalšího. Která z těchto cest vás bohatší? Odpověď není tak jednoduchá, jak by se mohlo zdát.

Na českém trhu s nemovitostmi probíhá v posledních letech intenzivní debata mezi zastánci krátkodobého pronájmu, který zahrnuje ubytování na dobu kratší než 30 dní, často prostřednictvím platforem jako Airbnb nebo Booking.com a těch, kteří sází na klasický dlouhodobý pronájem, který obvykle znamená smlouvy trvající 6 měsíců až několik let s jedním nájemcem. Zatímco před deseti lety byl krátkodobý pronájem považován za zlatý důl, rok 2026 přináší nové regulace, změny v daňovém zákoníku a odlišnou poptávku. Podívejme se na tvrdá čísla, rizika a reálné náklady, abyste věděli, kam vložit své peníze.

Kolik opravdu vyděláte? Finanční analýza výnosnosti

Pojďme rovnou k tomu hlavnímu - penězům. Mnoho investorů je lákán vysokými čísly, která vidí v inzerátech, ale realita je složitější. Musíme rozlišovat mezi hrubým obratem a čistým ziskem.

V případě dlouhodobého pronájmu jsou výpočty relativně přímočaré. Podle dat z roku 2024 činilo průměrné měsíční nájemné v Praze pro standardní byt kolem 20 000 až 22 000 Kč. To znamená roční příjem přibližně 240 000 Kč. Pokud vezmeme nemovitost v hodnotě 6 milionů korun, hrubý výnos se pohybuje kolem 4 %. Po odečtení drobných oprav (cca 10 000 Kč ročně) a správních poplatků se čistý výnos může dostat k hranici 3,5-4 %. Je to méně vzrušující číslo než u akciového trhu, ale nabízí stabilitu.

U krátkodobého pronájmu se situace mění. Průměrná cena za noc v Praze na platformách typu Airbnb se v minulosti pohybovala kolem 2 500 až 3 200 Kč. Zní to skvěle, že? Pokud byste měli byt obsazený 20 dní v měsíci, váš měsíční obrat by mohl dosáhnout 40 000 až 50 000 Kč. Teoreticky to vypadá jako dvojnásobek příjmu oproti dlouhodobému nájmu. Ale pozor na past. Tento model funguje pouze při vysoké obsazenosti. Jakmile klesne pod 60 %, což se stává mimo sezónu nebo při nepříznivé události, vaše příjmy dramaticky klesají. Během pandemie koronaviru mnoho provozovatelů zaznamenalo pokles příjmů až o 50 %, zatímco dlouhodobí nájemníci i nadále platili svoje dluhy.

Skrývající se náklady: Proč hrubý příjem klame

Když počítáte výnosnost krátkodobého pronájmu, nesmíte zapomenout na položky, které vám sníží čistý zisk. U dlouhodobého nájmu jste majitelem, který jednou za čas vymění topení nebo natře zeď. U krátkodobého pronájmu se stáváte vlastně hotelem.

Zvažte tyto konkrétní náklady:

• Poplatky platforem: Služby jako Airbnb nebo Booking.com si účtují provizi, která se může pohybovat od 3 % do 15 % z každé rezervace, v závislosti na tom, zda platíte jako hostitel nebo jako host.
• Profesionální úklid: Byt musí být čistý před každým novým hostem. To znamená pravidelné platby čistícím firmám, které mohou tvořit 500 až 1 000 Kč na jeden pobyt.
• Spotřební materiál: Župany, ručníky, šampony, kávový prášek. Tyto věci se spotřebovávají mnohem rychleji než u jednoho nájemce.
• Opravy a opotřebení: Častá střída lidí znamená rychlejší opotřebení nábytku a zařízení. Skříňka se rozbije, gauč se pošpiní, technika selže častěji.
• Správcovská služba: Pokud nestíháte reagovat na zprávy v půlnoci, budete potřebovat profesionálního správce. Ten si obvykle bere 15-25 % z celkového příjmu.

Po odečtení všech těchto položek se stává, že rozdíl mezi krátkodobým a dlouhodobým pronájmem není tak velký, jak slibují reklamy. Některé analýzy dokonce ukazují, že při obsazenosti pod 70 % je dlouhodobý pronájem finančně výhodnější právě kvůli nižším fixním nákladům.

Čas a stres: Cena vaší svobody

Peníze nejsou jediným faktorem. Druhým zásadním aspektem je váš čas a psychická pohoda. Investice do nemovitosti má být pasivní příjem, nikoliv druhý zaměstnání.

U dlouhodobého pronájmu komunikujete s jedním člověkem nebo rodinou. Máte sjednané podmínky, víte, kdo bytem disponuje. Pokud něco potřebuje opravit, zavoláte instalatéra jednou za čtvrtrok. Vaše pracovní úvazek v této roli je možná pár hodin měsíčně.

U krátkodobého pronájmu jste nonstop dostupný. Hosté mají otázky ohledně WiFi, parkování, místních restaurací. Co když někdo pozapomene vypnout troubu? Co když sousedé stěžují na hluk v sobotu večer? Musíte řešit check-in, kdykoliv přijede nový host, i když je to v neděli ráno. Tato administrativa je vyčerpávající. Mnoho začátečníků zjistí, že jejich "volný čas" stráví odpovídáním na zprávy a koordinací úklidových týmů. Pokud tuto práci nenávidíte, krátkodobý pronájem vás bude stát více, než vyděláte, protože ho nakonec prodáte nebo převedete na dlouhodobý nájem s menší cenou.

Lokace rozhoduje: Turisté versus rezidenti

Není možné generalizovat všechny nemovitosti. Klíčovým faktorem je lokalita. Krátkodobý pronájem smysluplně funguje pouze tam, kde je silná poptávka po turistickém ubytování.

V centrech měst jako Praha, Brno, Český Krumlov nebo Karlovy Vary můžete dosáhnout vysoké obsazenosti. Zde lidé hledají zážitek, blízkost památek a noční život. Naproti tomu v rezidenčních čtvrtích na okrajích měst, kde žijí rodiny a pracující lidé, je poptávka po krátkodobém ubytování minimální. V těchto oblastech je dlouhodobý pronájem nejen bezpečnější, ale také eticky a komunitně vhodnější volba.

Důležité je také sledovat urbanistické plány vašeho města. Některá města začínají zavádět zóny, kde je krátkodobý pronájem omezen nebo zakázán, aby ochránili dostupnost bydlení pro místní obyvatelstvo. Pokud koupíte byt v oblasti, která se brzy stane „rezidenční zónou bez krátkodobého pronájmu", vaše investice ztratí svou flexibilitu.

Legislativa a daně v roce 2026: Na co si dát pozor

Regulační prostředí se v Česku rychle mění. Rok 2025 přinesl důležité změny v tom, kdy se krátkodobý pronájem považuje za podnikání. Pokud pronajímáte nemovitost často a systematicky, finanční úřad vám může připsat příjem z podnikání, což znamená povinnost vést evidence, platit sociální a zdravotní pojištění a řešit složitější daňové přiznání.

Pro dlouhodobé pronájmy zůstávají pravidla stabilnější. Příjmy z nájmu jsou zdaněny sazbou 15 %, ale můžete si uplatnit paušální výdaje ve výši 60 % z příjmu (nebo skutečné výdaje, pokud jsou vyšší). U krátkodobého pronájmu, pokud je kvalifikován jako podnikání, musíte počítat s vyšší administrativní zátěží a potenciálně vyššími odvody.

Dalším rizikem jsou městské poplatky. Některá města vybírají tzv. ubytovací poplatek za každého hosta, což je další náklad, který musíte buď zahrnout do ceny, nebo nést sami. Před podpisem kupní smlouvy vždy ověřte aktuální vyhlášky svého města ohledně krátkodobého pronájmu.

Kdo by měl zvolit kterou strategii?

Rozhodnutí mezi těmito dvěma modely závisí na vašem profilu investora. Zde je rychlý průvodce:

Zvolte dlouhodobý pronájem, pokud:

• Ceníte si stability a předvídatelnosti příjmů.
• Máte jiný plný úvazek a chcete minimální starosti s nemovitostí.
• Vaše nemovitost se nachází v rezidenční části města nebo venkově.
• Chcete budovat portfolia nemovitostí postupně bez nutnosti aktivního managementu.

Zvolte krátkodobý pronájem, pokud:

• Vaše nemovitost je v srdci turistického centra s vysokou poptávkou.
• Jste připraveni investovat čas do marketingu, komunikace a správy.
• Máte přístup k profesionální správcovské společnosti a jste ochoten platit její provize.
• Chcete maximalizovat výnos na metr čtvereční a jste ochoten akceptovat vyšší riziko a volatilitu příjmů.

Závěrečné doporučení pro investory

Neexistuje univerzální odpověď na otázku, co je výnosnější. V ideálním světě s vysokou obsazeností a efektivní správou může krátkodobý pronájem přinést o 30-50 % vyšší čistý výnos než dlouhodobý. Ale tento ideál je těžké udržet dlouhodobě. Dlouhodobý pronájem nabízí nižší, ale spolehlivější výnos, který chrání váš kapitál před náhodami a legislativními změnami.

Před rozhodnutím si proveďte vlastní kalkulaci. Započítejte všechny skryté náklady krátkodobého pronájmu a porovnejte je s jistotou dlouhodobého nájmu. A hlavně - nepřehlédněte faktor času. Váš čas má hodnotu. Pokud ho minete řešením problémů s hosty, je otázka, zda ta extra koruna za noc stojí za to.