Stává se, že někdo prodává nemovitost, podepíše smlouvu, dostane peníze - a pak se ukáže, že vlastníkem není. Nebo že na domě visí zástavní právo, o kterém kupující nevěděl. Nebo že katastr zamítl zápis kvůli chybějícímu potvrzení od správce domu. A vy jste už zaplatili. Toto není scénář z filmu. Je to běžná realita v Česku. A většina lidí to přehlíží, protože si myslí, že podepsání smlouvy znamená, že nemovitost už je jejich. Katastr nemovitostí to ale říká jinak.
Co znamená zápis do katastru skutečně?
V České republice vlastnictví nemovitosti nevzniká podepsáním kupní smlouvy. Ani neplatbou peněz. Ani nevstupem do bytu. Vzniká až tehdy, když je nový vlastník zapsán do katastru nemovitostí. To je základní princip českého práva. Podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. a katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. je zápis v katastru jediným právním aktem, který přenáší vlastnické právo. Všechno ostatní je jen příprava. Když vám realitní makléř řekne: „Už je to vaše, smlouva je podepsaná“, je to lživá úleva. Ne, není to vaše. Ne dokud to nezapíšou do katastru.
Proč to tak je? Protože katastr nemovitostí je veřejný rejstřík s pravomocí veřejné listiny. Znamená to, že ten, kdo se na něj spoléhá, má právo věřit tomu, co tam je napsané. Pokud tam není váš jméno, nemáte vlastnictví. Bod. Tento systém vznikl proto, aby se zabránilo podvodům, sporným převodům a nečekaným nárokům třetích osob. A přesto ho mnozí kupující ignorují.
78 % sporů vzniká z tohoto jednoho přehlédnutí
Podle analýzy právní kanceláře Kropáček Legal z roku 2022 je 78 % všech sporů o vlastnictví nemovitostí způsobeno tím, že kupující nechávají peníze před zápisem. Věří, že smlouva je dostatečná. Ale smlouva je jen dokument, který vás opravňuje požadovat zápis. Nezaručuje ho.
Případ pana Kříže z Prahy: Koupil byt v novostavbě. Podepsal smlouvu, zaplatil 3,2 milionu Kč. Pak se dozvěděl, že byt nejde zapsat do katastru, protože neexistuje výpis z rejstříku společenství vlastníků. Správce domu ho nevydal - a kancelář, která mu pomáhala, to nekontrolovala. Byt zůstal v jeho jménu jen v smlouvě. V katastru zůstal původní vlastník - vývojář. Pan Kříž měl peníze zaplacené, ale neměl právo vlastnit. Zpoždění: 6 měsíců. Náklady: přes 150 000 Kč na právní pomoc.
Podobné případy se dějí každý týden. A většinou se vyřeší jen díky tomu, že kupující měl peníze uložené v advokátní úschově.
Co musíte zkontrolovat před koupí - 4 kroky, které nezahodíte
Nikdy neplatíte peníze před tím, než máte potvrzení, že všechny kroky jsou splněny. Tady je, co musíte udělat:
- Získejte aktuální výpis z katastru nemovitostí - stojí 100 Kč a trvá 3-5 dní. Výpis vám ukáže: kdo je aktuální vlastník, zda jsou na nemovitosti zástavní práva, zákazy převodu, spornosti nebo jiná omezení. Pokud tam není jméno prodávajícího - nekupujte. Pokud tam je zástavní právo - nekupujte, dokud není vymazáno. Pokud tam je poznámka „sporné vlastnictví“ - zastavte proces. Výpis je vaše první a nejdůležitější ochrana.
- Zkontrolujte výpis z rejstříku společenství vlastníků - zvláště u bytů. Tento dokument vám řekne, zda prodávající má nějaké dluhy k domu - například za opravy, účet za vytápění, příspěvky na záchod nebo výměnu výtahu. Pokud má dluh, katastr vám zápis zamítne. A nezamítne ho kvůli tomu, že je smlouva podepsaná. Zamítne ho kvůli tomu, že jste nezískali potvrzení o bezdlužnosti. Podle Realiťáka roku je 41 % kupujících přehlíží tento krok. A v 28 % případů to způsobí zpoždění registrace o měsíce.
- Ujistěte se, že smlouva obsahuje přesné údaje - číslo parcely, číslo jednotky, kód katastrálního území. Pokud je tam chyba - třeba „č. 123“ místo „č. 123/5“ - katastr smlouvu zamítne. Těchto chyb je v každém třetím návrhu. Většinou je to způsobeno nezkušeností makléře nebo špatným přepisem z katastru. Nenechte se přesvědčit, že „to je jen drobnost“. V katastru neexistují drobnosti.
- Vážte výplatu na zápis do katastru - nikdy neodevzdávejte peníze předtím, než je zápis dokončen. Ideální řešení: peníze uložte do advokátní úschovy. Advokát přijme peníze, pošle návrh na zápis do katastru a až po potvrzení, že zápis proběhl, vám peníze předá prodávajícímu. Pokud zápis neproběhne - peníze vám vrátí. To je jediný bezpečný způsob. Pokud vám makléř říká: „To je zbytečná nákladnost“, řekněte: „To je jediná ochrana, která mi zabrání ztratit miliony.“
Co se stane, když zápis neproběhne?
Když katastr zamítne návrh na vklad, není to konec světa. Ale je to varování. Nejčastější důvody:
- Chybějící nebo neúplná kupní smlouva (např. neověřené podpisy)
- Nejasná identifikace nemovitosti (chybné číslo parcely)
- Dluhy k společenství (nevydané potvrzení o bezdlužnosti)
- Zástavní právo, které nebylo vymazáno
- Sporné vlastnictví - např. dědictví, které nebylo rozděleno
Český úřad zeměměřický a katastrální (CÚZK) uvádí, že 63 % zamítnutých návrhů má za příčinu formální chyby - neprávně formulovaná smlouva, špatně vyplněný formulář, chybějící kopie. To není problém vlastnictví. To je problém dokumentace. A ten můžete vyřešit. Ale jen pokud víte, co děláte.
Je možné, že i když zápis neproběhne, budete považován za vlastníka - ale jen v případě, že jste jednal v dobré víře a splňujete podmínky § 1052 občanského zákoníku. To znamená: nevěděl jste o zástavním právu, prodávající vás oklamal, a vy jste zaplatil plnou kupní cenu. Ale to je výjimka. A výjimka se nevyplatí využívat jako strategii. Je to jako říct: „Mám štěstí, takže nebudu mít pojistku.“
Co se mění v roce 2025 - a proč to neznamená, že můžete přehlížet ověřování
Je pravda, že se něco mění. Ministerstvo financí plánuje do konce roku 2024 zavést elektronické podávání návrhů na vklad. Pilotní projekt e-katastr má zkrátit dobu zápisu z 30 dnů na 15. Čeká se i novela katastrálního zákona, která bude vyžadovat zápis „poznámky spornosti“ při soudních sporech. To je dobré. Ale neznamená to, že můžete přehlížet ověřování.
Katastrální úřad nekontroluje, jestli je prodávající oprávněný. Kontroluje jen, jestli jsou dokumenty správně vyplněné. Pokud vám prodávající předloží falešný výpis, katastr ho neoznačí za podvod. Pokud vám prodávající předloží smlouvu s nesprávným číslem parcely - katastr ji zamítne. Ale nezjistí, že jste obětí podvodu. To musíte udělat vy.
Právní znalec Ing. Petr Novák z Českého rozhlasu řekl v dubnu 2023: „Katastr je technický systém. Nejevá se jako soudce. Neřeší, kdo má pravdu. Jen zaznamenává, co mu předložíte.“
Kdo vám může pomoci - a kdo vás může zavést do pasti
Nemusíte to dělat sami. Ale musíte vybrat správnou pomoc.
- Advokát - nejlepší volba. Zkontroluje dokumenty, připraví návrh na vklad, zajistí úschovu peněz. Náklady: 10 000-20 000 Kč. Výhoda: záruka, že nic neunikne.
- Specializovaná realitní kancelář - vybírejte ty, které mají v týmu právního poradce. Mnoho malých agentur neví, co je výpis z rejstříku společenství. Pokud vám makléř říká: „To nevadí, to vyřídíme později“, odejděte.
- Nezávislý katastrální poradce - můžete si najít osobu, která vám za 3 000-5 000 Kč zkontroluje výpis a připraví dokumenty. Není to levné, ale je to levnější než ztráta milionu.
Nikdy nevěřte makléři, který říká: „Já to zvládnu, necháte mě.“ Nezvládne. Nezvládne to, co neví. A většina z nich neví.
Co dělat, když už jste zaplatili a zápis se neuskutečnil
Pokud jste zaplatili a zápis se neuskutečnil:
- Okamžitě kontaktujte advokáta - nečekejte, až se situace zhorší.
- Získejte přesný důvod zamítnutí od katastrálního úřadu - výpis z návrhu je vaše zbraň.
- Požadujte vrácení peněz - pokud jste zaplatili přímo prodávajícímu, můžete podat žalobu o neoprávněné obohacení.
- Pokud jste použili úschovu - peníze vám vrátí. Pokud ne - začněte soudní proces.
Nikdy nevzdávejte nárok na peníze jen proto, že „je to už hotové“. Zápis je právní aktem. A právní akty se dají vrátit. Peníze ne.
Nejčastější otázky
Můžu koupit nemovitost bez zápisu do katastru?
Ne. Bez zápisu do katastru nemovitost nevlastníte. Podepsaná smlouva nebo platba neznamenají vlastnictví. Vlastnictví vzniká pouze zápisem. Pokud se zápis neuskuteční, nemáte právo na nemovitost, i když jste zaplatili.
Jak dlouho trvá zápis do katastru?
Standardní doba je 30 dnů od podání dokumentů. Pokud jsou dokumenty chybné, může to trvat měsíce. Pilotní projekt e-katastr by měl do konce roku 2024 zkrátit dobu na 15 dnů, ale to platí jen pro elektronicky podané návrhy.
Je možné, že vlastník nemovitosti není ten, kdo prodává?
Ano. To je nejčastější příčina podvodů. Může jít o dědice, který nebyl oficiálně zapsán, o ex-manžela, který neodevzdal list vlastnictví, nebo o osobu, která má neoprávněný přístup k dokumentům. Výpis z katastru vám ukáže, kdo je oprávněný vlastník - a to je jediný důkaz, který máte.
Proč katastr zamítne vklad kvůli dluhům k domu?
Protože zákon považuje dluhy společenství za zátěž nemovitosti. Pokud máte dluh za opravy, katastr nemůže zapsat nového vlastníka, dokud dluh není vyrovnán. To je ochrana pro ostatní vlastníky - aby se nezatěžovali vašimi dluhy.
Je lepší použít advokátní úschovu nebo bankovní úschovu?
Advokátní úschova je lepší. Advokát je povinen podle zákona chránit peníze a zajišťuje, že se peníze vyplatí pouze po úspěšném zápisu. Bankovní úschova nezajišťuje, že zápis proběhl - jen drží peníze. Advokát je váš právní ochránce. Banka jen pokladník.
Závěr: Nejste kupující. Jste vlastník.
Koupě nemovitosti není nákup na trhu. Je to převod práva. A právo se nezíská penězi. Získá se dokumenty. A dokumenty se musí ověřit. Před platbou. Před přestěhováním. Před výměnou klíčů.
Nezakládejte důvěru na slovech makléře. Nezakládejte důvěru na tom, že „to dělají všichni“. Zápis do katastru je vaše poslední a nejdůležitější ochrana. A pokud ji ignorujete, nejste kupující. Jste riskantní investor, který se nechá oklamat.
Nechte si výpis z katastru. Nechte si potvrzení o bezdlužnosti. Nechte si peníze v advokátní úschově. To je všechno. A to stačí. Pokud to uděláte, nebudete jedním z těch 8 %, kteří potřebují dodatečné úpravy. Budete jedním z těch, kteří koupili nemovitost - a opravdu ji vlastní.