Jak zvládnout právní vady při prodeji nemovitosti v České republice

Prodej nemovitosti se nečekaně zastavil, protože kupující zjistil, že byt v katastru není vyčleněn jako samostatná jednotka. Záloha 280 000 Kč ztracena. Smlouva zrušena. Prodávající přišel o čas, peníze a důvěru. Takové případy nejsou vzácné. V Česku se každý rok objeví právní vady u přibližně 18% všech transakcí s nemovitostmi. A většinou to není náhoda - je to důsledek přehlížení, které bylo snadné vyhnout.

Co je vlastně právní vada?

Typické případy:

• Byt není v katastru jako samostatná jednotka - jen jako část domu.
• Byt je používán jako bydlení, ale v katastru je zapsán jako ateliér nebo sklad.
• Na nemovitosti je zápis o spoluvlastnictví, ale žádný souhlas od ostatních vlastníků.
• Chybí kolaudace pro bydlení - i když už tam někdo žije 15 let.
• Neexistuje právo stavby na přístavbu nebo garáž, která je ale vidět na pozemku.

Tyto vady se neobjeví při prvním pohledu. Nevidí je ani realitní makléř, pokud nezkontroluje katastr. A nevidí je ani kupující, pokud nechá vypracovat právní kontrolu.

Proč to vůbec nastává?

Podle dat Českého statistického úřadu z roku 2023 je 42% všech právních vad spojených s neúplným vyčleněním bytových jednotek. Další 31% je způsobeno nesouladem mezi skutečným využitím a katastrálním zápisem. To znamená, že tři z každých pěti problémů vznikly jen proto, že někdo nezaznamenal, že byt už dvaadvacet let slouží jako bydlení, i když v katastru je označen jako „místnost pro obchod“.

Novostavby jsou mnohem bezpečnější - pouze 9% problémů se vyskytuje u domů postavených po roce 2000. Ale u starších nemovitostí je to jiné. Sedm z každých deseti případů se týká domů z předročního období. A to je přesně ten moment, kdy se prodávající dostane do problémů.

Co vám hrozí, pokud vady nezjistíte?

• Odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení celé kupní ceny - i když už byl předmět předán.
• Požadovat nápravu - tedy vyřešit vadu na vlastní náklady (např. získat kolaudaci, přepracovat katastrální zápis).
• Požadovat slevu z kupní ceny v přiměřené výši - např. 10-15 %, pokud vadu nelze rychle odstranit.

V roce 2022 se v Praze 4 stalo, že kupující získal vrácení 6,8 milionu Kč, protože byt nebyl správně vyčleněn. Prodávající nejenže přišel o peníze - musel ještě zaplatit náklady na řešení a soudní proces.

Podle průzkumu Asociace realitních kanceláří ČR z roku 2023:

• 27% prodávajících muselo snížit cenu o 5-15 % po objevení vady.
• 8% transakcí bylo zrušeno úplně.

A co když to zjistíte až po prodeji? Lhůta na reklamaci je 5 let od převzetí vlastnictví. To znamená, že i když jste prodali nemovitost před třemi lety, může vám někdo přijít s nárokem. A vy musíte odpovídat.

Proč se v Česku neplatí „tak jak stojí a leží“?

Nejvyšší správní soud v roce 2021 jasně rozhodl: takové klauzule jsou neplatné, protože porušují ochranný účel zákona. Kupujícího musíme chránit. A to i tehdy, když si řekl: „Chci to koupit levně, ať je to jakékoliv.“

Je to přísné? Ano. Ale je to spravedlivé. Prodávající má větší informační výhodu. On ví, co je na nemovitosti skryté. Kupující ne.

Jak se ochránit před právními vadami?

1. Zkontrolujte list vlastnictví v katastru nemovitostí. Zjistěte, kdo je vlastník, zda jsou spoluvlastníci, zda existují zájmová práva (např. věcná břemena, výlučné užívání).
2. Ověřte vyčlenění bytové jednotky. Je byt jako samostatná jednotka zapsán v katastru? Nebo je jen „částí domu“? Pokud je druhé, musíte nejprve vyčlenit - jinak smlouva není platná.
3. Zkontrolujte účelové určení. Je nemovitost zapsaná jako „byt“ nebo „místnost pro obchod“? Pokud je druhé, ale používáte ji jako bydlení, potřebujete kolaudaci pro bydlení.
4. Ujistěte se o souhlasích. Pokud je nemovitost ve spoluvlastnictví, potřebujete písemný souhlas všech spoluvlastníků. Bez něj smlouva může být zrušena.
5. Přidejte do smlouvy klauzuli o záruce. Napište: „Prodávající ručí za bezvadnost právního stavu nemovitosti a zajišťuje, že neexistují žádné skryté právní vady.“ Tím si zajišťujete právo na náhradu, pokud se něco ukáže později.

Průměrná kontrola stojí 3 500-8 000 Kč a trvá 7-10 dní. To je mnohem méně než 6,8 milionu Kč, které jste mohli ztratit.

Co dělat, když vada už existuje?

• Neúplné vyčlenění bytu: Podáte návrh na vklad do katastru. Proces trvá 2-4 týdny. Cena: cca 5 000 Kč.
• Chybějící kolaudace: Podáte žádost o kolaudaci pro bydlení. Potřebujete technický posudek a dokumentaci. Výsledek: 3-6 týdnů.
• Chybějící souhlas spoluvlastníka: Získejte písemný souhlas. Pokud je spoluvlastník neznámý, můžete podat žádost o výlučné užívání.

Uživatel z Brna, který se jmenuje „BrnoInvestor“, zjistil chybějící kolaudaci u svého bytu. Zvládl ji vyřešit během tří týdnů - a prodal nemovitost za plných 4,2 milionu Kč. Bez jakéhokoli snížení.

Pokud vada není odstranitelná (např. kvůli zákonu o ochraně památek), pak se s kupujícím dohodněte na slevě. Někdy je lepší přijmout 10 % méně, než ztratit celou transakci.

Co se děje na trhu?

Podle průzkumu společnosti MiEstate z listopadu 2023:

• 84% kupujících vyžaduje před koupí profesionální kontrolu právního stavu.
• Pouze 52% to dělalo v roce 2019.

Na druhé straně banky odmítají 12,3% hypotečních úvěrů kvůli právním vadám. To je nárůst o 3,2 procentního bodu oproti roku 2021. Banky nechtějí riskovat, že nemovitost nebude zajištěním.

Největší riziko pro budoucnost? Komplexní vlastnické vztahy u historických budov. Není dostatek právníků, kteří dokážou rozlousknout, kdo vlastní co, když je v domě 14 spoluvlastníků, 7 z nich jsou děti, kteří nežijí v Česku, a 3 z nich nevědí, že vlastní byt.

Co si pamatovat?

• Právní vada = nesoulad mezi dokumenty a skutečností. Ne fyzický stav.
• Prodávající odpovídá i za vady, o kterých nevěděl.
• Lhůta na reklamaci je 5 let - ne 2, ne 3. Pět let.
• „Tak jak stojí a leží“ v Česku neplatí. Nikdy.
• Kontrola před prodejem stojí 3-8 tisíc - a může vás ušetřit miliony.
• Starší nemovitosti (před 1990) mají 74% všech vad. Buďte opatrní.
• Kupující je ochotný zaplatit o 1-2 % více za kontrolu. Věřte mu.

Nemovitost není jen o ceně a místě. Je to o právním stavu. A ten se nevidí na fotkách. Musíte ho zkontrolovat. Nebo budete platit daleko víc.