Jak zapsat poznámku spornosti v katastru nemovitostí: krok za krokem s aktuálními pravidly 2026

Stává se, že v katastru nemovitostí je zapsaný jiný vlastník než ten, kdo skutečně vlastní pozemek nebo dům. To může být důsledkem starého dědictví, chyby v dokumentech nebo dokonce podvodného zápisu. Pokud takový nesoulad ohrožuje vaše právo, můžete poznámku spornosti zapsat do katastru. Tato poznámka není jen formální záznam - je to právní štít, který zastaví další převody, hypotéky nebo jiné změny na nemovitosti, dokud nebude spor vyřešen soudem.

Co je poznámka spornosti a proč ji zapisovat?

Poznámka spornosti je právní nástroj, který se používá, když existuje rozdíl mezi tím, co je zapsáno v katastru, a tím, co je skutečně pravda. Například: vaše matka dědila byt, ale v katastru je stále zapsán její bývalý manžel. Nebo jste koupili pozemek, ale předchozí vlastník nechal zapsat hypotéku, kterou jste nevěděli, že existuje. V takových případech poznámka spornosti znamená: „Toto vlastnictví je v pochybnosti - nechte to v klidu, dokud to soud nerozhodne.“

Největší výhoda? Nepotřebujete čekat, až se soudní řízení skončí. Stačí, že podáte žalobu - a už můžete zapsat poznámku. To zabraňuje tomu, aby někdo jiný, třeba dlužník nebo podvodník, prodal nemovitost, aniž byste o tom věděli. Podle statistik Českého úřadu zeměměřického a katastrálního za rok 2022 bylo v Česku zapsáno přes 12 400 poznámek spornosti. To je o 18 % více než před rokem. Lidé si uvědomují, že tento nástroj funguje.

Kdy je možné poznámku spornosti zapsat?

Zákon (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.) stanoví přesné podmínky. Zápis je možný jen v třech případech:

• 1. Když jste podali žalobu k soudu, že nějaký zápis v katastru je nesprávný (např. že vlastník není ten, kdo má být), a dokládáte to katastrálnímu úřadu.
• 2. Když tvrdíte, že jste ve svém právu dotčeni zápisem, který byl proveden bez právního důvodu ve prospěch někoho jiného - a žádáte, aby to bylo v katastru poznamenáno.
• 3. Když soud oznámí katastrálnímu úřadu, že jste podali žalobu o zrušení právního jednání (např. o neplatnost koupě nebo dědění).

Nezapomeňte: poznámka spornosti ne znamená, že jste už vlastníkem. Znamená to jen, že jste v procesu, abyste se stali. A že nikdo jiný nemůže získat právo na nemovitost, dokud soud nevyřeší spor.

Jaký je rozdíl mezi poznámkou spornosti a poznámkou rozepře?

Toto je klíčové. Mnoho lidí je zmatených, protože oba pojmy se často zaměňují. Ale rozdíl je velký.

Poznámka rozepře blokuje všechny další zápisy na nemovitosti. To znamená: žádná prodej, žádná hypotéka, žádná změna vlastníka. Je to jako „zamčená nemovitost“. Používá se například, když jste v dědickém řízení a nevíte, kdo je oprávněný dědic.

Poznámka spornosti je měkčí. Nezakazuje další zápisy - ale každý nový zápis (např. převod nebo hypotéka) působí proti tomu, co je zapsáno v katastru. Jinými slovy: pokud někdo koupí nemovitost, i když je tam poznámka spornosti, ona se stane neplatnou, pokud soud vyhoví vaší žalobě. Vlastně to říká: „Kupující si to koupil na vlastní riziko.“

Pro vás to znamená: pokud potřebujete zastavit všechny transakce, použijte poznámku rozepře. Pokud jen chcete chránit své právo a nechcete blokovat celý proces, použijte poznámku spornosti.

Co potřebujete k zápisu poznámky spornosti?

Proces není složitý, ale dokumenty musí být přesné. Bez nich úřad žádost odmítne. Tady je seznam, co potřebujete:

1. Písemná žádost o zápis poznámky spornosti - musí obsahovat údaje o nemovitosti (číslo parcely, katastrální území) a vaše údaje jako žadatele.
2. Doklad o podání žaloby - to je nejdůležitější. Musíte mít potvrzení od soudu, že jste podali žalobu. Nemůžete jen říct: „Půjdu to podat.“ Musíte mít potvrzení.
3. Kopie žaloby - úřad ji potřebuje pro kontrolu.
4. Dokument potvrzující vaše oprávnění - například výpis z dědického řízení, kupní smlouva, nebo soudní rozhodnutí, které ukazuje, že máte právo.

Žádost můžete podat osobně, poštou nebo elektronicky. Pokud používáte elektronickou cestu, musíte mít plný elektronický podpis (s časovým razítkem) a odeslat to přes datovou zprávu na váš katastrální úřad. Není možné odeslat PDF přes běžný e-mail.

Jak dlouho to trvá a co se stane, pokud to nezvládnete včas?

Katastrální úřad je povinen zápis provést bezodkladně - obvykle do 10-14 pracovních dnů, pokud máte všechny dokumenty. Ale to není konec.

Důležité: musíte podat žalobu do dvou měsíců od zápisu poznámky spornosti. Pokud to neuděláte, úřad poznámku automaticky vymaže. Tato lhůta je striktní. Není žádná výjimka. Pokud jste podali žalobu dne 1. března a poznámka byla zapsána dne 5. března, musíte mít doložené podání žaloby do 5. května. Jinak všechno ztrácí účinek.

Uživatel „PetrK“ z fóra Právní prostor popsal, že mu to trvalo tři týdny na zápis, ale musel dodatečně poslat potvrzení o podání žaloby - jinak by mu poznámku vymazali. „Byl jsem na okraji,“ říká. „Neměl jsem to v hlavě.“

Naopak, pokud soud vyhoví vaší žalobě, katastrální úřad vymaže všechny zápisy, které byly provedeny po zápisu poznámky spornosti - a to i ty, které se zdají legální. Například: pokud někdo koupil nemovitost po zápisu poznámky, ale soud zjistí, že vlastníkem jste vy, koupě se stane neplatná.

Je to zdarma?

Ano. Zápis poznámky spornosti je bezplatný. Neplatíte žádný správní poplatek. To je jedna z největších výhod tohoto nástroje. I když jste fyzická osoba bez velkých finančních zdrojů, můžete si chránit své právo bez nákladů.

Na druhou stranu: samotná žaloba k soudu už nějaké náklady má - poplatek za podání, možná náklady na advokáta. Ale to je jiná věc. Zápis poznámky do katastru je zdarma.

Co se stane, když úřad žádost zamítně?

Pokud úřad odmítně vaši žádost, dostanete písemné rozhodnutí s důvody. V takovém případě máte právo podat odpor do 15 dnů od doručení rozhodnutí. Odpory se zpracovávají výše - obvykle krajským úřadem. Zde se už může objevit potřeba konzultace s advokátem, protože se jedná o právní postup.

Co říkají lidé, kteří to už dělali?

Průzkum advokátní kanceláře FB z července 2023 (150 respondentů) ukázal:

• 78 % uživatelů řeklo, že největším problémem byla nejasnost požadavků - nevěděli, co přesně potřebují.
• 62 % řeklo, že proces byl složitější než očekávali.
• 85 % uživatelů potvrdilo, že poznámka spornosti byla účinným nástrojem a zastavila neoprávněné transakce.

Nejčastější chyba? Lidé si myslí, že stačí podat žalobu - a poznámka se sama zapiše. Ne. Musíte aktivně žádat o zápis. A musíte doložit podání žaloby do dvou měsíců. Jinak všechno ztrácí smysl.

Co se může změnit v budoucnu?

Návrh novely katastrálního zákona z května 2023 navrhuje zkrátit lhůtu pro podání žaloby z 2 měsíců na 30 dní. To by zpřísnilo podmínky. Znamenalo by to, že lidé budou muset být ještě rychlejší - a větší počet poznámek by mohlo být vymazáno z důvodu zpoždění.

Na druhou stranu, odborníci z České advokátní komory navrhují zjednodušení dokumentace pro fyzické osoby - například umožnění podat žádost i bez elektronického podpisu, pokud je to v rámci úředního postupu. To by mohlo zvýšit přístupnost.

Do roku 2025 se očekává další nárůst poznámek spornosti o 15-20 % ročně. Důvod? Rostoucí počet sporů o dědictví, chyby v převodech po privatizaci a komplikace v dědických řízeních.

Co dělat, když máte pochybnosti?

Pokud nejste si jisti, zda máte základ pro poznámku spornosti, nebo pokud jste už podali žalobu a nevíte, co dál - neřešte to sami. Kontaktujte advokáta specializujícího se na katastrální právo. Mnoho lidí ztratilo právo na nemovitost jen proto, že se snažili „udělat to sami“ a zapomněli na jednu podrobnost - třeba ten dvouměsíční termín.

Poznámka spornosti není záruka, že získáte nemovitost. Je to ale nejúčinnější způsob, jak zastavit, aby vás někdo předčasně vyhnal. A to věřte, stojí za to.