Chceš investovat do bytu, který ti bude přinášet příjem už teď a zároveň bude mít vyšší hodnotu, když ho za pár let prodej? To není náhoda. To je strategie. A klíčem k úspěchu je design bytu - ne ten, který ti bude líbit, ale ten, který budou chtít lidé, kteří ho budou pronajímat, a kteří ho budou chtít koupit.
Proč design bytu rozhoduje o zisku
Většina lidí si myslí, že investice do nemovitosti je o místě a ceně. To je pravda. Ale když máš dva byty v stejném domě, stejné plochy a stejné ceně - ten s lepším designem vydrží lépe, bude mít vyšší obsazenost a prodejní cenu o 15-20 % vyšší. To potvrzují data z Interiumpro z roku 2023. Proč? Protože lidé, kteří si pronajímají byt na víkend nebo na týden, nechtějí jen postel a koupelnu. Chtějí zkušenost. Chtějí cítit, že byt je připravený na nějakou dobu, ne jen na přečkání noci.
Byt pro krátkodobý pronájem není domov. Je to produkt. A jako každý produkt musí být navržený tak, aby fungoval. Aby se prodával. Aby se opakovalo.
Co musí byt mít - klíčové prvky designu
Nejde o luxus. Jde o efektivitu. Většina investičních bytů má 25-65 m². Musíš z toho vytáhnout maximum. A to jde jen s chytrým nábytkem a kvalitními materiály.
- Multifunkční nábytek: Gauč, který se přemění na dvojlůžko? To je základ. Stůl, který se sklopí a ušetří místo? Nezbytný. Šatník s vnitřními poličkami, které se dají přizpůsobit? To je to, co lidé vidí na fotkách a klikají na inzerát.
- Matrace: Nejde o nejdražší. Jde o tu, která má alespoň 16 cm výšky a 5 zón podpory. Lidé si to všimnou. A píší to do recenzí. A ty recenze ovlivňují další nájemníky.
- Povrchy: Dřevo se po půl roce poškrábe. HPL desky, keramika, kovové detaily - to je to, co vydrží 50+ nájemníků za rok. Nezapomeň na kuchyňské stěny - tam je největší opotřebení. HPL nebo kameninové dlaždice jsou ideální.
- Osvětlení: Teplota světla 3000-4000 K. Teplé, ale ne žluté. Nejde o světlo, které ti ukáže, jak je byt pohodlný. Jde o světlo, které ti ukáže, jak je byt fotograficky krásný. Fotografie jsou tvoje největší reklama. A 37 % více kliknutí máš, když máš kvalitní fotky.
Technologie - nezbytná součást
Nejsi jen vlastník bytu. Jsi technologický operátor. A to znamená, že bez inteligentních systémů se neobejdeš.
- Wi-Fi 6: Rychlost minimálně 300 Mbps. Nájemníci si stahují filmy, pracují, streamují. Pokud máš slabý signál, nájemník se bude stěžovat. A ty se budeš muset vysvětlovat.
- Chytrý termostat: Umožňuje ovládat topení z dálky. V zimě, kdy je obsazenost nízká, můžeš snížit teplotu a ušetřit. V létě, kdy je byt plný, ho můžeš nastavit automaticky podle počasí.
- Bezpečnostní kamery: Ne ve spálni. Ne v koupelně. Ale u vchodu a na chodbě. S cloudovým uložením. Lidé si chtějí být jisti. A ty si chceš být jistý, že se něco nestane.
Investice 35 000 Kč do těchto technologií podle DomoPlanu zvyšuje příjmy o 18 %. To je zisk, který ti platí sám za sebe.
Proč se nevyplatí stylizovat
Ještě před pár lety bylo v móde: byt v „japonském stylu“, „skandinávské chalupě“, „industriálním designu“. Dnes to už neplatí. Podle Interiumpro (2023) byty s minimalistickým, neutrálním designem prodávají o 9,7 % lépe než ty, které mají silný tematický přístup.
Proč? Protože když prodejce kupuje byt, nechce koupit „horskou chalupu“. Chce koupit byt, který bude fungovat pro každého. Pro rodinu. Pro párek. Pro jednoho pracovníka. Nechce přestavovat. Nechce měnit barvu stěn. Chce jen zapnout topení a začít pronajímat.
Neznamená to, že nemůžeš přidat nějaký prvek. Můžeš. Ale jen jeden. Třeba malou výzdobu od místního umělce. To zvyšuje obsazenost o 22 %. Ale nezatěžuj byt stylizací. Buď univerzální.
Co se stane, když byt prodeješ
Největší chyba, kterou lidé dělají: při designu myslejí jen na pronájem. A zapomenou na prodej.
Studie Fakulty stavební ČVUT z roku 2022 ukazuje: byty, kde byly odstraněny původní dveře, stěny nebo podlahy, prodávají o 12,3 % levněji. Proč? Protože koupce si představuje, že byl byt „přetvářený“. A to je riziko. Když máš původní dřevěné dveře z roku 1975, které jsi jen natřel, to je hodnota. Když jsi je nahradil moderními plastovými, to je ztráta.
Neznamená to, že nemůžeš rekonstruovat. Znamená to, že musíš zachovat ducha budovy. Nezničit jej.
Proč se nevyplatí spravovat sám
Je to jednoduché: pokud chceš být investorem, nechceš být správcem.
Průměrně na správu jednoho bytu trávíš 4 hodiny týdně. To je 16 hodin měsíčně. Což je více než celý pracovní týden. A to jen pokud nemáš problém. Když nájemník zlomí kohoutek, ztratí klíč, nebo se rozhodne, že se nevrátí - potřebuješ rychlou reakci. A to nejde z telefonu z práce.
78 % úspěšných investorů používá profesionální správu. A nejsou hlupáci. Ví, že 15-20 % z tržeb je cena za klid. A za 92 % pravidelné obsazenosti i v zimě, jak říká Jana Čermáková z Investerry. AI algoritmy přizpůsobují ceny každých 15 minut podle poptávky. Ty to nezvládneš.
Služby jako Hostfully nebo PriceLabs ti ušetří čas, zvýší příjmy a zmenší stres. Je to investice, ne výdaj.
Kde se vyplatí investovat
Není jedno, kde byt máš. V Praze 1-3 je návratnost 7,8 %. V Brně-střed 6,5 %. V Karlových Varech 5,2 %. V malých městech pod 50 000 obyvatel se to nevyplatí. Vůbec. Podle Realitního Shakeru je to ekonomicky neudržitelné.
Proč? Protože není dost lidí. A když je málo lidí, není dost poptávky. A když není poptávka, nemůžeš mít vysokou obsazenost. A bez obsazenosti nemáš příjem.
Hledej byt v místech s nejméně 3 typy dopravy - metr, tramvaj, autobus. A vzdálenost od zastávky max. 500 metrů. To je minimum.
Co tě čeká - reálné náklady a čas
Nezapomeň na skutečné náklady. Nejen na cenu bytu. Ale na jeho přípravu.
- Rekonstrukce: 18 500 Kč za m². Pro 50 m² to je 925 000 Kč. Ale to je jen za práci. Nábytek a vybavení připadají na další 250 000-450 000 Kč.
- Fotografie: 3 500-5 000 Kč. To je nejvýhodnější investice. Bez dobrých fotek nemáš žádné nájemníky.
- Registrace: Povinná. U městské části. Pokud to neuděláš, můžeš zaplatit pokutu až 500 000 Kč.
- Čas: 3-6 měsíců od koupě do prvního nájemníka. Průměr je 42 dní. Ale to jen, když máš vše připravené.
Co je v budoucnu - trendy, které mění trh
Trh se mění. A ty musíš s ním.
- ESG: Byty s certifikací LEED (energetická účinnost) přinášejí o 15 % vyšší příjmy. To znamená: tepelná izolace, LED světlo, recyklované materiály. To už není „zelený“ trend. Je to ekonomika.
- Hybridní modely: 8 měsíců krátkodobý pronájem, 4 měsíce dlouhodobý. To ti pokryje zimní propad. A zároveň ti ušetří čas na správu.
- Profesionálnizace: V roce 2020 bylo jen 32 % bytů s profesionální správou. Dnes je to 67 %. A to se bude zvyšovat. Kdo bude spravovat sám, bude ztrácet.
Do roku 2026 se očekává pokles ROI z 9,2 % na 7,5 %. Ale to platí jen pro ty, co dělají vše sám. Pro ty, co investují do designu, technologií a správy - ROI se bude udržovat na 8-9 %.
Co si pamatovat
Krátkodobý pronájem není rychlý způsob, jak se obohatit. Je to práce. Ale práce, která se vyplatí, když ji děláš správně.
Nejde o to, kolik máš peněz. Jde o to, kolik chceš vědět. A kolik jsi ochoten investovat do detailů. Do designu. Do technologií. Do správy.
Byt, který je navržený pro pronájem, je byt, který se prodá. A byt, který se prodá za vyšší cenu, je byt, který ti vydělá dvojnásobek.
Je možné investovat do bytu pro krátkodobý pronájem i v malém městě?
Ne. Podle dat z Realitního Shakeru (2022) je krátkodobý pronájem ekonomicky neudržitelný ve městech s méně než 50 000 obyvateli. Není tam dost turistů ani cestujících, aby se vyplatila vysoká obsazenost. Investice se nevrátí. Místo toho hledej byty v Praze, Brně, Karlových Varech nebo v jiných městech s vysokou návštěvností a dobrým dopravním přístupem.
Je nutné registrovat krátkodobý pronájem?
Ano. Podle zákona č. 182/2020 Sb. je povinné registrovat každý krátkodobý pronájem u městské části. Bez registrace hrozí pokuta až 500 000 Kč. Registrace je jednoduchá, ale nezbytná. Ignorování tohoto požadavku je riziko, které nemůžeš riskovat.
Jaký je ideální rozpočet na design bytu pro krátkodobý pronájem?
Pro byt o ploše 50 m² je ideální celkový rozpočet na rekonstrukci a vybavení 350 000-500 000 Kč. Z toho 40-50 % jde na nábytek a vybavení, 20-25 % na technologie (Wi-Fi, termostat, kamery), 15-20 % na povrchy a 10 % na fotografie a marketing. Náklady na rekonstrukci jsou přibližně 18 500 Kč za m². Největší návratnost má investice do kvalitního nábytku a fotografií.
Můžu si sám spravovat byt pro krátkodobý pronájem?
Technicky ano. Ale prakticky ne. Průměrně na správu jednoho bytu trávíš 4 hodiny týdně - to je 16 hodin měsíčně. A to jen bez problémů. Pokud se něco pokazí, musíš reagovat okamžitě. Většina úspěšných investorů (78 %) používá profesionální správu. Ta ti ušetří čas, zvýší obsazenost a sníží stres. Náklady 15-20 % z tržeb jsou investice, ne výdaj.
Jaký design zvýší prodejní cenu bytu?
Minimalistický, neutrální design bez silných stylistických prvků. Byty s příliš silným tématem (např. „horská chaloupka“, „orientální styl“) prodávají o 9,7 % méně. Koupce chtějí byt, který může použít pro všechny typy nájemníků. Zachovej původní architektonické prvky - dveře, podlahy, detaily. To zvyšuje hodnotu. Neznič je.
Je lepší investovat do jednoho bytu nebo do více?
Pro začátečníka je lepší začít jedním bytem. Až ho budeš mít v provozu, budeš vědět, jak to funguje. Většina investorů (63 %) v ČR má 1-3 nemovitosti. Až se naučíš spravovat jeden, můžeš přidat další. Důležité je kvalita, ne množství. Jeden dobře navržený byt s profesionální správou je výhodnější než tři špatně zvládané.