Faktory, které ovlivňují cenu nemovitosti: Kompletní seznam 2025

Co opravdu určuje cenu nemovitosti? Více než jen velikost a počet místností

Když hledáte byt nebo dům, většina lidí se zaměří na plochu, počet pokojů a koupelnu. Ale to je jen vrchol ledovce. Cenu nemovitosti tvoří desítky faktorů, které se navzájem ovlivňují - některé z nich vidíte hned, jiné si všimnete až po roce bydlení. A dnes, v roce 2025, je to ještě složitější než před pěti lety. Hypotéční úroky jsou vyšší, inflace se zpomalila, ale ceny se ještě nevrátily zpět. A přesto některé nemovitosti stojí více než kdy jindy. Proč?

Začněme tím nejdůležitějším: lokalita. Podle dat České národní banky a realitních agentur je lokalita odpovědná za až 90 % celkové ceny nemovitosti. To znamená, že byt o rozloze 50 m² v Praze 2 může stát více než 100 m² byt v Praze 10. A není to jen o tom, že Praha 2 je „lepší“. Jde o přístup k dopravě, školám, lékárnám, parkům a dokonce i o to, kolik lidí tam chce bydlet.

Blízkost dopravy - neviditelný, ale rozhodující faktor

Představte si dva stejné byty. Jeden je 50 metrů od zastávky MHD, druhý je 600 metrů daleko. Rozdíl v ceně? Až 12 %. Podle průzkumu RE/MAX Alfa provedeného v 15 městech ČR každých 100 metrů vzdálenosti od zastávky snižuje cenu bytu o 1,8-2,3 %. A to nejen v Praze. V Ostravě, Brně nebo Plzni je to stejné. Pokud nemáte auto, je to kritické. Pokud ho máte, pak vás bude zajímat, jak daleko je dálnice. Optimální vzdálenost? 1-3 km. Dál než 5 km už se to začíná počítat jako „venkovská“ lokalita, i když jste v obci s 20 000 obyvateli.

Stav nemovitosti - kdy rekonstrukce stojí víc než novostavba

Stav bytu může snížit jeho hodnotu o 25-30 %. A to i tehdy, když vypadá „v pořádku“. Pokud máte staré okna, nezateplenou fasádu, nebo elektrický kotel z roku 1995, kupující si to hned spočítá. Kvalita zateplení ovlivňuje cenu o 5-8 %. Trojsklo o 2-4 %. Tepelné čerpadlo oproti plynovému kotli zvyšuje hodnotu o 3-6 %. A energetický štítek? Byty s štítkem A jsou v průměru o 8,5 % dražší než byty s štítkem C, podle Asociace realitních makléřů z roku 2022.

Pokud byt potřebuje kompletní rekonstrukci - výměna všech instalací, omítek, podlah, koupelny a kuchyně - může to stát 850 000 až 1 200 000 Kč. To je více než cena nového bytu v některých městech na venkově. Většina kupujících proto volí „připravený“ byt, i když je menší. Stačí si představit, že za 3 miliony Kč můžete koupit byt 60 m² v dobrém stavu, nebo 75 m², který potřebuje 1,2 milionu na opravy. Který je vlastně levnější?

Technologie a vybavení - nejsou to luxusy, ale investice

Dnes už není luxus, když má byt solární panely, inteligentní topení nebo výměník tepla. Solární panely zvyšují cenu o 4-7 %. Zastřešená garáž o 6-9 %. Uzamykatelná kolárna o 3-5 %. Parkovací místo? Zvyšuje cenu o 8-12 %. A to i v městech, kde si lidé myslí, že „auto nemají potřebu“. V Praze, Brně nebo Ostravě se auto stále počítá jako standard - a bez něj se byt prodává déle a za méně.

Standard dokončení a vybavení tvoří 7-10 % ceny. Ale luxusní vybavení - například kuchyň od Boffi nebo koupelna s kamenem z Itálie - může zvýšit hodnotu o až 15 %. To platí hlavně pro byty ve vyšších cenových kategoriích. Pro běžného kupujícího je důležitější, aby byla kuchyň praktická, koupelna suchá a podlahy odolné. To je to, co lidé vidí, když přijdou na prohlížku.

Demografie a poptávka - kdo a proč chce bydlet tam, kde chce

Mezi lety 2011 a 2021 přibylo v Praze 107 000 obyvatel. Výsledek? Ceny bytů stouply o 35 %. A to i přes to, že výstavba bytů rostla. Problém je v tom, že lidé se stěhují do měst. Na Moravě ubylo 4,2 obyvatel na km², v Praze přibylo 17,3. Tento trend se nezastaví. Většina mladých lidí chce bydlet v městech, kde mají práci, kde je doprava, kde se něco děje. A proto i v menších městech, jako je Hradec Králové nebo Liberec, se ceny drží na vysoké úrovni.

Navíc se mění typ lidí, kteří kupují. V roce 2015 bylo 12,7 % transakcí investičních. V roce 2023 to bylo 28,4 %. Lidé přesouvají peníze z penzijních fondů, které v letech 2015-2022 přinášely jen 1,8 % ročně, do nemovitostí, které přinášely 7,2 %. To je důvod, proč i přes vyšší úroky se ceny nezhroutily. Lidé stále věří, že nemovitost je bezpečná investice.

Ekonomika a úroky - kdy se trh zastaví

Od května 2023 je průměrná hypotéční sazba u nás kolem 6,8 %. V roce 2021 byla 2,1 %. To znamená, že stejný byt, který jste dříve mohli koupit na hypotéku 3 miliony Kč, teď potřebujete příjem 30-40 % vyšší. A to nejen u mladých párů. I lidé, kteří měli úspory, si teď počítají, jestli to stojí za to.

V prvním pololetí 2023 klesl počet uzavřených hypoték o 47 % oproti stejnému období roku 2022. Počet prohlížek na Sreality.cz klesl o 35 %. To je první výrazný pokles poptávky za posledních 15 let. A co se stalo s cenami? V Praze klesly o 2,4 %, na venkově o 1,8 %. To je první meziroční pokles v historii českého trhu. Ale neznamená to, že ceny budou padat dál. ČNB předpovídá, že pokles bude omezený na 5-7 % do konce roku 2024. Proč? Protože poptávka po bydlení - tedy potřeba mít vlastní místo - se nezmenšila. Jen se zpomalila.

Sociální faktory - co lidé neříkají, ale cítí

Největší chyba při kupování nemovitosti je ignorovat „vůni“ sousedství. Pokud je v blízkosti sociálně vyloučená lokalita, může to snížit cenu o 15-20 %. Ne proto, že je tam „špatná výchova“, ale protože se tam častěji vyskytují vandalizmus, narušení klidu, problémy s údržbou. A to všechno ovlivňuje i budoucí prodej. Když budete chtít byt prodat za pět let, budete mít problém najít kupujícího, který nechce být „na kraji“.

Orientace bytu? Jižní expozice zvyšuje cenu o 3-5 %. Proč? Protože máte více slunce, nižší náklady na vytápění a příjemnější bydlení. A co stromy? Větve nad balkónem mohou snížit cenu o 2-4 %. Ne proto, že jsou špatné, ale protože vytvářejí stín, zvyšují vlhkost a mohou poškodit fasádu. To je detail, který většina lidí přehlédne - ale odborníci ho vždy zaznamenají.

Legislativa a plánování - co se děje za vaším zadním dvorem

Největší překvapení? Plánovaná výstavba metra ve čtvrti Pankrác zvedla ceny nemovitostí v okolí o 22 % - ještě před zahájením výstavby. To platí pro všechna města. Pokud se v okolí plánuje nová škola, nemocnice, park nebo dálniční spojka, ceny začnou stoupat. Naopak, pokud se plánuje výstavba skládky, silnice nebo velkého průmyslového objektu, ceny klesají - i když se to ještě nevidí.

Územní plán je tedy klíčový. Nekupujte byt, aniž byste si ho nezkontrolovali na webu Českého úřadu pro zeměměřictví a katastr. Pokud je vaše čtvrť označena jako „oblast pro výstavbu vysokých budov“, může se vám za pár let objevit 15-podlažní dům oproti vašemu balkónu. A to se nevyplatí.

Co si pamatovat, když kupujete

• Lokalita je nejdůležitější - všechno ostatní se dá opravit, ale místo ne.
• Stav nemovitosti ovlivňuje cenu více než velikost - lepší byt 50 m² v dobrém stavu je výhodnější než 70 m² v špatném.
• Technologie a vybavení nejsou luxus, ale investice - zateplení, trojsklo, tepelné čerpadlo se vrátí při prodeji.
• Nezapomeňte na dopravu - bez ní se byt prodává déle a za méně.
• Podívejte se na územní plán - co se děje za vaším zadním dvorem, může zničit nebo zvýšit hodnotu.
• Nezapomeňte na orientaci a sousedství - tyto detaily se nevidí hned, ale mají dlouhodobý dopad.

Trh s nemovitostmi se nevrátí zpět do doby, kdy byly hypotéky na 2 %. Ale také se nezhroutí. Ceny se stabilizují. A ti, kdo kupují dnes, kupují ne pro spekulaci, ale pro bydlení. A to je ta nejlepší důvod.