Prodáváte byt, dům nebo pozemek? Předtím, než podepíšete kupní smlouvu, se zastavte. Většina lidí si myslí, že daň platí z celé prodejní ceny. Ve skutečnosti však zaplatíte pouze ze svého čistého zisku. A ten můžete výrazně snížit, pokud správně využijete daňově uznatelné výdaje. Pokud tuto část podceníte, může vás to stát desítky tisíc korun navíc.
V roce 2025 se pravidla mírně změnily a hranice pro nižší sazbou posunuly. Znáte je? Umíte rozlišit mezi běžnou údržbou a technickým zhodnocením? Pojďme si to rozebrat tak, abyste šli k finančnímu úřadu v klidu a bez zbytečných poplatků.
Kolik vlastně zaplatíte? Sazby daně v roce 2025
Základem pro výpočet daně není celková cena nemovitosti, ale rozdíl mezi tím, kolik jste za ni dostali, a tím, kolik vás stála (včetně všech nákladů). Tento rozdíl nazýváme základ daně. Pro rok 2025 platí progresivní sazby, které jsou odvozeny od průměrné mzdy.
Hranicí je tzv. 36násobek průměrné mzdy. V roce 2025 činí tato částka přesně 1 676 052 Kč. Co to znamená pro vaši kapsu?
- Do výše 1 676 052 Kč: Platíte daň ve výši 15 %.
- Nad tuto hranici: Částku přesahující limit zdaníte sazbou 23 %.
Pojďme si to ukázat na příkladu. Řekněme, že váš zisk po odečtení všech nákladů vychází na 2 000 000 Kč. Daň se nepočítá jako 23 % ze dvou milionů. Místo toho zaplatíte 15 % z prvních 1 676 052 Kč (což je 251 408 Kč) a zbývajících 323 948 Kč zdaníte sazbou 23 % (což je 74 508 Kč). Celkem tedy uhradíte 325 916 Kč. Rozdíl oproti ploché sazbě je znát.
Co všechno lze odečíst? Přehled uznatelných výdajů
Abychom snížili základ daně, musíme maximalizovat naše výdaje. Zákon č. 586/1992 Sb. nám umožňuje odečíst několik konkrétních kategorií nákladů. Je zásadní, aby byly všechny tyto položky řádně zdokumentované.
| Kategorie výdaje | Konkrétní příklady | Požadovaná dokumentace |
|---|---|---|
| Údaje o ceně nabytí | Cena uvedená v původní kupní smlouvě, poplatek u notáře při nákupu | Kopie kupní smlouvy, potvrzení o úhradě |
| Náklady spojené s prodejem | Realitní provize, právník, advokátní úschova, úklid, vyklizení | Faktury s DIČ, smlouvy o zprostředkování |
| Technické zhodnocení | Rekonstrukce koupelny, nová střecha, instalace solárních panelů, tepelné čerpadlo | Faktury s DIČ, doklad o provedení stavby |
Všimněte si důležitého detailu u realitních provizí. Obvykle se pohybují kolem 3 až 5 % z prodejní ceny. Pokud prodáte nemovitost za 2,5 milionu Kč, provize může být 75 000 Kč. Tuto částku můžete plně odečíst od příjmu. Stejně tak náklady na právníka (např. 12 000 Kč za revizi smlouvy) nebo poplatek za advokátní úschovu (často 0,5 %).
Technické zhodnocení versus běžná údržba: Kde dělat chybu nesmíte
Toto je oblast, kde nejčastěji dochází k problémům s finančním úřadem. Ne každý šroub, který utáhnete, se počítá jako snížení daně. Musíte jasně oddělit dvě pojmy: běžnou údržbu a technické zhodnocení.
Běžná údržba slouží k zachování původního stavu nemovitosti. Pokud vám praskne okno a vyměníte ho za stejné, jde o údržbu. Tyto náklady se do výdajů při prodeji nezapočítávají. Naopak technické zhodnocení musí zvýšit hodnotu nemovitosti, prodloužit její životnost nebo změnit její účel. Výměna starých dřevěných oken za moderní plastová s lepší izolací je již technické zhodnocení.
Od roku 2025 přibyly nové možnosti. Díky zákonu č. 456/2024 Sb. můžete plně započítat náklady na energeticky úsporná opatření. Instalace fotovoltaických panelů, tepelných čerpadel nebo zateplení domu nyní patří mezi plně uznatelné výdaje, pokud máte řádnou fakturu. To je skvělá zpráva pro ty, kdo investovali do ekologických vylepšení.
Dokumentace: Bez papírů nic neplatí
Máte fakturu? Skvěle. Máte jen hotovostní účtenku od „strýčka Pepy“? Zapomeňte na to. Finanční úřad je v tomto ohledu velmi striktní. Každý náklad musí být prokazatelný originální fakturou, která obsahuje:
- IČO a DIČ dodavatele služeb nebo zboží.
- Jasný popis práce nebo materiálu.
- Datum provedení služby.
- Doklad o zaplacení (ideálně bankovní převod s variabilním symbolem).
Hotovostní platby malým živnostníkům jsou rizikové. I když máte účtenku, finanční úřad ji často zamítá, pokud chybí DIČ nebo pokud nedokážete prokázat, že práce byla skutečně provedena. Jak upozorňuje advokátka Marie Svobodová z kanceláře LegalPartner: „Nejčastější chyba je, že lidé započítávají náklady na rekonstrukci, které nejsou prokázány fakturou s DIČ, ale pouze hotovostním dokladem. Finanční úřad tyto náklady neuznává.“
Dále si dejte pozor na časový rámec. Náklady na rekonstrukci musíte vynaložit v období, kdy jste byli vlastníkem nemovitosti. Pokud jste koupili dům v roce 2020 a prodáváte ho v roce 2025, můžete započítat pouze práce provedené mezi těmito lety. Práce, které udělal předchozí majitel, se vám nepočítají.
Jak podat daňové přiznání krok za krokem
Prodej nemovitosti se deklaruje v roce následujícím po prodeji. Pokud jste nemovitost prodali v roce 2025, daňové přiznání musíte podat do 1. dubna 2026. Používáte k tomu Přílohu č. 2 formuláře pro fyzické osoby.
- Vypište příjem: Do přílohy zadejte celkovou prodejní cenu uvedené v kupní smlouvě.
- Vypište výdaje: Sem zadáte kupní cenu, kterou jste původně zaplatili, plus všechny náklady spojené s prodejem (provize, právník) a technické zhodnocení.
- Vypočítejte základ daně: Od příjmu odečtěte součet všech výdajů. Výsledek je váš zisk.
- Aplikujte sazbu: Pokud je zisk do 1 676 052 Kč, vynásobte ho 0,15. Pokud je vyšší, použijte progresivní vzorec.
- Slevy a odpočty: Nezapoomeňte na běžné slevy (úroky z hypotéky, penzijní spoření), které mohou daň dále snížit.
Pokud vám po odečtení výdajů nevzejde žádný zisk (nebo dokonce vznikne ztráta), nemusíte platit daň a ani nemusíte podávat přiznání, pokud nemáte jiné příjmy, které byste chtěli sjednotit. Ale pozor - pokud chcete uplatnit ztrátu proti budoucím ziskům, přiznání podat musíte.
Časté pasti a jak se jim vyhnout
Podle analýz Generálního finančního ředitelství dělá většina lidí chyby právě v evidenci. Zde je pár rad z praxe:
- Evidujte si vše průběžně: Nečekejte na konec roku. Uložte si skeny všech faktur za opravy a rekonstrukce do cloudu hned, jak je dostanete.
- Rozlišujte zahradu a dům: Úpravy zahrady (sečení trávy, zalévání) jsou běžná údržba. Postavení nové pergoly nebo terasy může být technické zhodnocení, ale musí to být trvalá stavba s projektovou dokumentací.
- Pozor na darování: Pokud nemovitost získáte darem, vaše pořizovací cenou je obvykle nulová, což znamená vyšší daň z celého zisku. Existují však výjimky pro blízkou rodinu.
- Využijte odborníka: Pokud je situace složitá (více vlastníků, společné jmění manželů), zvážte konzultaci s daňovým poradcem. Průměrný člověk stráví vyplněním přiznání 6,5 hodiny s vysokým rizikem chyby, zatímco poradce to má hotovo za 2,8 hodiny a ušetří vám často statisíce.
Trh s nemovitostmi je dynamický a v roce 2025 se prodalo rekordní množství bytů a domů. Šance, že se někdy rozhodnete prodat, je velká. Připravte se na to teď. Správná evidence výdajů není jen birokracie, je to váš nástroj pro udržení větší části vašich peněz.
Musím podat daňové přiznání, pokud jsem nemovitost prodal ve ztrátě?
Pokud vám po odečtení všech uznatelných výdajů nevzejde žádný zisk, daň z příjmu z prodeje nemovitosti neplatíte. Pokud nemáte jiné příjmy, které byste chtěli sjednotit v rámci jednoho přiznání, nemusíte přiznání podávat. Pokud však chcete uplatnit vzniklou ztrátu proti budoucím ziskům z jiných nemovitostí, přiznání podat musíte.
Lze odečíst náklady na běžný úklid a drobné opravy před prodejem?
Ano, náklady spojené přímo s prodejem lze odečíst. Patří sem profesionální úklid, vyklizení nemovitosti, drobné kosmetické opravy (například nátěr dveří nebo výměna žárovek), které mají za cíl zlepšit prodejní vzhled. Důležité je mít k těmto výdajům faktury s DIČ.
Jaký je rozdíl mezi technickým zhodnocením a běžnou údržbou?
Běžná údržba pouze obnovuje původní stav (výměna rozbitého okna za stejné) a nelze ji odečíst. Technické zhodnocení zvyšuje hodnotu nemovitosti, prodlužuje její životnost nebo mění účel (výměna oken za plastová, rekonstrukce koupelny, instalace solárních panelů). Pouze technické zhodnocení je daňově uznatelným výdajem.
Můžu odečíst realitní provizi a poplatky za právníka?
Ano, všechny náklady přímo spojené s procesem prodeje jsou plně uznatelné. Patří sem provize realitní kanceláře, poplatky za právní revizi smluv, notářské poplatky při podpisu a také poplatek za advokátní úschovu peněz. Stačí doložit příslušné smlouvy a faktury.
Do kdy mám podat daňové přiznání za prodej v roce 2025?
Daňové přiznání se podává vždy v roce následujícím po roce prodeje. Pokud jste nemovitost prodali v roce 2025, termínem pro podání přiznání je 1. dubna 2026. Pokud využíváte daňového poradce, termín se automaticky prodlužuje na 1. července 2026.