Zaplatíte za ceny nemovitostí v Praze třikrát tolik jako za metr čtvereční ve Splitu? Tohle není sci-fi z budoucnosti, ale realita roku 2026. Čeští investoři se stále častěji dívají přes hranice, protože domácí trh je sice stabilní, ale drahý. Zatímco v Česku ceny letos překonaly historická maxima, jinde v Evropě můžete za stejnou částku koupit větší byt, který vám přinese vyšší nájemní výnos. Je čas se podívat na čísla bez emocí.
Český trh s nemovitostmi prochází fází konsolidace při současném rekordním růstu. Podle dat společnosti Rellox.cz z ledna 2026 míříme k novým cenovým vrcholům. V roce 2025 starší byty podražily o 15-20 %, novostavby o 15 % a domy včetně chalup o 10 %. Průměrná cena nového bytu v Praze dosáhla 170 000 Kč/m² a očekává se brzké překročení hranice 200 000 Kč/m². Nabídkové ceny starších bytů se blíží ke 150 000 Kč/m². Pro srovnání, průměrná cena bytu v celé ČR podle ČSÚ z roku 2024 byla 63 521 Kč/m², což ukazuje na obrovský rozdíl mezi hlavním městem a zbytkem republiky.
Když koruna posiluje, zahraničí levne
Jeden z největších argumentů pro investici v zahraničí je aktuální kurzový poměr. Česká koruna od začátku roku 2025 posílila vůči euru o více než 4 % a vůči dolaru dokonce o 13 %. Jan Rejcha, CEO společnosti Rellox, spočítal, že tento vývoj umožňuje českým investorům ušetřit při koupi nemovitosti v hodnotě 500 000 eur zhruba 550 000 Kč. Tento úsporný efekt funguje jako neviditelný rabat. Když kupujete nemovitost v Chorvatsku nebo Španělsku, platíte místní cenu v eurech, ale vaše nákupní síla díky silné koruně roste.
V praxi to znamená, že za cenu menšího bytu na pražské periférii získáte kvalitní rezidenci v turisticky atraktivní lokalitě. A právě tyhle lokality mají potenciál pro vyšší výnosy. Nejde jen o spekulaci s cenou samotného majetku, ale o aktivní generování cash-flow z pronájmu, což je v dražších českých městech často obtížnější.
Srovnání trhů: Česko, Rakousko a Německo
Pojďme se podívat na konkrétní čísla a trendy v sousedních zemích. Každý trh má své specifika, která ovlivňují návratnost investice.
| Ukazatel | Česko (Praha) | Rakousko (Vídeň) | Německo (Berlín) |
|---|---|---|---|
| Cena bytu (Kč/m²)* | ~170 000 - 200 000+ | ~130 000 - 150 000** | ~120 000 |
| Růst cen (rok 2025) | +15-20 % (starší byty) | Mírný, stabilní | Zpomalení, regulace |
| Nájemní výnos | 3-4 % | Střední, stabilní | Nízký, vysoké mzdy |
| Právní riziko | Nízké | Nízké | Střední (regulace nájmu) |
*Ceny jsou orientační a vycházejí z dostupných dat za rok 2025 a počátek roku 2026. **Odhadováno na základě relativního srovnání s českým trhem a dostupných informací o rakouském trhu.*
Česko patří mezi deset evropských zemí s nejvyšším podílem domácností, které vydávají na bydlení více než 40 % příjmů. Tuto situaci sdílí přibližně 14 % populace, což nás umisťuje na páté místo mezi západoevropskými a severskými zeměmi. V Praze a Brnu tempo růstu cen předstihlo růst mezd. Naopak Rakousko nabízí zajímavý paradox: komerční nemovitosti se v Česku nakupují dráž než v Rakousku, což naznačuje, že dražší ekonomika může mít levnější realitní segmenty. Německo má sice vysoké mzdy, ale rostoucí ceny energií a přísné regulace nájemního trhu zvyšují tlak na investory.
Turistické destinace: Chorvatsko a Španělsko
Pro mnoho českých investorů jsou nejatraktivnějšími cíli Chorvatsko a Španělsko. Důvodem je krátkodobý pronájem. Zkušený investor z Praxe uvádí příklad: „Koupil jsem byt ve Splitu za 120 000 EUR, což je méně než 3,5 milionu Kč. Za stejnou částku v Praze získám jen 23 m². Nájemní výnos z turistického pronájmu je 8-10 % ročně, zatímco v Praze jen 3-4 %.“ Tyto čísla jsou lákavá, ale nesmíme zapomenout na provozní náklady a sezónnost.
Izrael a Spojené arabské emiráty také nabízejí vyšší nájemní výnosy a lepší podmínky pro diverzifikaci portfolia. Jsou to však trhy s jinými riziky a právními rámci. Pro konzervativnějšího investora zůstává Evropa bezpečnější volbou. Klíčové je najít rovnováhu mezi vyšším výnosem a akceptovatelným rizikem.
Právní pasti a skryté náklady
Investice v zahraničí nejsou jen o převodu peněz. Právní komplikace jsou nejčastější pastí. Anketa ve skupině „Čeští realitní investoři v zahraničí“ z prosince 2025 odhalila, že 27 % investorů řešilo problémy s místními úřady, zejména v Itálii a Španělsku. Procesy se tam prodlužují o 3-6 měsíců oproti domácímu trhu. Doba realizace transakce v zahraničí je v průměru 90-120 dní, v ČR stačí 60-90 dní.
Podle průzkumu Rellox.cz z ledna 2026 používá 68 % českých investorů služby specializovaných právních kanceláří, které si účtují průměrně 1,5-2 % z ceny nemovitosti. Dalších 42 % investorů využívá lokální realitní agentury s provizemi 3-5 %. Tyto náklady musíte zahrnout do kalkulace návratnosti. Ignorance místních zákonů o daních z nájmu nebo vlastnictví může být velmi drahá.
Budoucnost českého trhu
A co se stane doma? Devět z deseti developerů očekává další růst cen v roce 2026, ale tempo se přizpůsobí reálné kupní síle. Bankéři jsou ochotnější financovat výstavbu, zejména rezidence a prémiové nemovitosti jako hotely či kanceláře. Objem transakcí v ČR se podle Hypoindex.cz může zvýšit o 20 % díky větším kontrolám nad smlouváním. Česká republika má podobně jako Rakousko nebo Německo potenciál pro vznik duálních realitních trhů, kde se propojují regiony s rozdílnou cenovou hladinou.
Dlouhodobá životaschopnost českého trhu je však zpochybňována nedostatečnou výstavbou bytového fondu, demografickým vývojem a rostoucí atraktivitou ČR pro zahraniční investory. Vysoké ceny pravděpodobně potrvají i v roce 2026. Pokud hledáte stabilitu a minimální administrativní náročnost, zůstanete v Česku. Pokud chcete maximalizovat výnos a jste připraveni na větší angažovanost, zahraničí nabízí širší možnosti.
Klíčové faktory pro rozhodnutí
Před tím, než vyrazíte kupovat byt v zahraničí, zvažte těchto pět bodů:
- Výnos vs. Riziko: Vyšší nájemní výnos v Chorvatsku nebo Španělsku přichází s vyšším právním a administrativním rizikem.
- Jazyková bariéra: Bez znalosti angličtiny nebo místního jazyka budete závislí na právnících a agendách, což zvyšuje náklady.
- Kurzový poměr: Sledujte vývoj kurzu CZK/EUR. Silná koruna je váš přítel při nákupu, slabá při prodeji.
- Lokalita: Turistické destinace mají sezónní výnosy. Města s univerzitami nebo silným byznys sektorem nabízejí stabilnější dlouhodobé nájemní smlouvy.
- Daňové zatížení: Porozumějte místním daním z nájmu a vlastnictví. Některé země mají příznivé režimy pro cizince, jiné jsou velmi přísné.
Rozhodnutí není černobílé. Mnoho úspěšných investorů diversifikuje portfolio: část majetků drží v Česku pro stabilitu a část v zahraničí pro vyšší výnos. Důležité je mít jasnou strategii a realistická očekávání. Nemovitost není loterie, je to dlouhodobá investice, která vyžaduje pečlivé plánování a odbornou podporu.
Je výhodnější investovat do nemovitosti v Praze nebo v zahraničí?
Záleží na vašich cílech. Praha nabízí stabilitu, nižší právní rizika a snadnější správu, ale nižší nájemní výnosy (3-4 %). Zahraničí, zejména turistické destinace jako Chorvatsko nebo Španělsko, může poskytovat vyšší výnosy (8-10 %), ale přináší vyšší právní rizika, jazykové bariéry a delší dobu realizace transakce. Pokud preferujete pasivní příjem s minimem starostí, Praha je bezpečnější volba. Pokud chcete maximalizovat výnos a jste připraveni na aktivnější management, zahraničí nabízí širší možnosti.
Jaké jsou hlavní právní rizika při koupi nemovitosti v zahraničí?
Mezi hlavní rizika patří neznalost místních daňových předpisů, složitost procesů u místních úřadů a jazykové bariéry. Podle ankety z prosince 2025 řešilo 27 % českých investorů problémy s úřady, zejména v Itálii a Španělsku, kde se procesy prodlužují o 3-6 měsíců. Doporučuje se využít služby specializovaných právních kanceláří, které si účtují 1,5-2 % z ceny nemovitosti, a zajistit si důkladnou právní revizi smluv.
Jak ovlivňuje kurzový poměr CZK/EUR cenu nemovitosti v zahraničí?
Posílení české koruny vůči euru zvyšuje vaši nákupní sílu. Od začátku roku 2025 posílila koruna o více než 4 %, což umožňuje ušetřit při koupi nemovitosti v hodnotě 500 000 eur zhruba 550 000 Kč. Tento efekt funguje jako neviditelný rabat. Při prodeji nemovitosti v zahraničí však slabší koruna sníží vaše zisky po převodu zpět do CZK. Je důležité sledovat vývoj kurzů a případně hedgovat rizika.
Jaké jsou průměrné náklady na právní služby při zahraniční investici?
Specializované právní kanceláře si obvykle účtují 1,5-2 % z ceny nemovitosti. Lokální realitní agenti mohou mít provize ve výši 3-5 %. Tyto náklady je třeba zahrnout do celkové kalkulace návratnosti investice. Investice do kvalitní právní podpory je nezbytná pro minimalizaci rizik spojených s místními předpisy a daňovými povinnostmi.
Co čeká český trh s nemovitostmi v roce 2026?
Očekává se další růst cen, ale tempo se přizpůsobí reálné kupní síle. Devět z deseti developerů predikuje růst. Objem transakcí se může zvýšit o 20 %. Vysoké ceny budou trvat kvůli nedostatku výstavby, demografickému vývoji a atraktivitě ČR pro zahraniční investory. Bankéři jsou ochotnější financovat výstavbu, zejména rezidence a prémiové nemovitosti. Trh bude stabilní, ale drahý.