Cena technického posudku nemovitosti: Kolik skutečně stojí inspekce bytu nebo domu v ČR

Chystáte se koupit byt nebo dům a nechcete si koupit problém? Mnoho lidí si myslí, že když je nemovitost na trhu, musí být v pořádku. To je ale velká chyba. Podle studie ČVUT z roku 2022 je až 68 % prodávaných nemovitostí v České republice zatíženo skrytými vadami - od průtoků v podkroví po poškozené základy, které nevidíte při prohlídce s prodejcem. A tyto vady mohou stát až půl milionu korun na opravách. Technický posudek není luxus - je to ochrana vašich úspor.

Co vlastně technický posudek dělá?

Technický posudek je detailní prohlídka nemovitosti od odborníka, který hledá všechny stavební problémy, které byste sami neviděli. Nejde jen o to, zda funguje kohoutek nebo jestli je zdi bílé. Inspektor prohlíží střechu, izolaci, základy, vodovod, elektroinstalaci, větrání, výplně oken, kondenzaci, houbu, štěrbinové trhliny, výšku podlah a dokonce i to, zda je zdi příliš vlhké zevnitř. Každá vada je zaznamenána, fotografována a ohodnocena podle závažnosti. V závěru dostanete písemnou zprávu, která říká, co je špatně, kolik to bude stát na opravu a jaké riziko to představuje.

Tato zpráva je vaše zbraň při vyjednávání ceny. Pokud inspektor najde problém s izolací, který bude stát 150 000 Kč na opravu, můžete požádat o slevu 100 000 Kč - a prodejce často souhlasí. Podle zkušeností z portálu Finance.cz se takto klienti ušetřili v průměru 120 000 Kč na jedné transakci. Bez posudku jste na moci prodejce - s ním máte konkrétní důkazy.

Kolik stojí inspekce bytu?

Cena inspekce bytu se liší podle toho, jak hlubokou prohlídku chcete. Nejlevnější nabídky za 4 500-5 000 Kč (např. od APLU.CZ) jsou jen „proklepnutí“ - inspektor přijede, rychle se podívá, řekne vám něco ústně a odejde. Žádná písemná zpráva, žádné fotky, žádné detaily. Pokud se později objeví vada, nemáte důkaz, že to někdo viděl. A to je riskantní.

Standardní inspekce bytu s písemnou zprávou, fotkami a analýzou vad stojí 9 500-14 520 Kč. To je ta nejčastější volba. Zahrnuje přibližně 200 kontrolních bodů podle metody NEMOPAS, kterou používá 60 % certifikovaných inspektorů. Trvá 2-3 hodiny. Získáte jasný přehled: „Základy v pořádku, okna nejsou těsně, izolace podkroví má mezery, elektroinstalace je zastaralá, voda v koupelně má riziko průtoku.“ A všechno to je v dokumentu, který můžete předložit bankám nebo soudům.

Pokud chcete mít jistotu, že nezapomenete na nic, můžete si přidat termovizní měření. To stojí přibližně 4 235 Kč s DPH a ukazuje, kde je teplo uniká - tedy kde je izolace poškozená. V zimě se to projeví jako studené stěny, v létě jako přehřáté podlahy. Uživatelé, kteří to přidali, říkají, že jim to odhalilo problémy, které by jinak neviděli - a ty byly drahé.

Kolik stojí inspekce rodinného domu?

Rodinný dům je větší, složitější a tedy i dražší k prohlídce. Základní inspekce bez písemné zprávy stojí 5 000-9 990 Kč, ale to je zbytečné. Pokud kupujete dům, který může stát miliony, nechcete riskovat 5 000 Kč.

Standardní inspekce domu s písemnou zprávou stojí 15 400-23 232 Kč. Trvá 3-4 hodiny. Inspektor prohlédne střechu, krov, fasádu, základy, všechny komínky, systémy vytápění, kanalizaci, vodovod, elektro, zateplení, dveře, okna, terasy, garáže a dokonce i stavbu zahrady, pokud je součástí transakce. V zprávě najdete i odhad nákladů na opravy - například „výměna střešní krytiny: 180 000 Kč“, „výměna klimatizace: 75 000 Kč“, „oprava základové desky: 220 000 Kč“.

Nejdražší nabídky - nad 35 000 Kč - jsou u těch, kteří poskytují znalecký posudek s razítkem. To je potřeba, pokud potřebujete posudek pro soud, banku nebo daňový úřad. Například když dělíte nemovitost při rozvodu nebo při dědictví. Tenhle posudek je právně závazný. Cena se pohybuje od 45 000 Kč a výše, podle velikosti domu a složitosti.

Co se skrývá za nejlevnějšími nabídkami?

Na Facebooku a na Finance.cz se často objevují příběhy lidí, kteří si objednali inspekci za 2 900 Kč od REDSTONE nebo 4 500 Kč od APLU.CZ. Po týdnu zjistili, že zpráva obsahuje jen tři věty: „Dům je v dobrém stavu.“ Žádné fotky, žádné detaily, žádné odhady nákladů. Když potom našli průtok pod koupelnou, který byl skrytý pod dlažbou, měli náklady na opravu 140 000 Kč. A neměli žádný důkaz, že by inspektor měl vědět.

Průzkum Ipsos z května 2023 ukazuje, že 72 % lidí, kteří si objednali inspekci pod 7 000 Kč, bylo nespokojeno. Zatímco u inspekcí nad 12 000 Kč byla spokojenost 89 %. Proč? Protože tyhle služby nejsou jen „podívat se“. Jsou to procesy. Inspektor přijede s měřicími přístroji, vytvoří seznam 200+ bodů, prohlíží každý kout, fotí každou vadu, vysvětluje, proč je to problém, a dává vám konkrétní odhad nákladů. To není práce na půl hodiny. To je práce na 3-4 hodiny.

Kdo by měl dělat inspekci?

Není důležité, jestli je inspektor z Plzně nebo z Ostravy. Důležité je, jestli je certifikovaný. Asociace českých inspektorů nemovitostí (ACIN) vyžaduje, aby inspektor měl minimálně 5 let zkušeností ve stavebnictví, absolvovat školení a mít pojištění odpovědnosti. To je důležité - pokud inspektor něco přehlédne a vy pak zaplatíte 300 000 Kč na opravy, pojištění vám tyto náklady nahradí. Bez pojištění jste na moci inspektora. A to je riziko.

Většina certifikovaných inspektorů používá metodiku NEMOPAS. Tato metoda byla vytvořena v roce 2012 a je nejrozšířenější v ČR. V lednu 2023 byla aktualizována a přidány nové body pro posouzení energetické náročnosti a klimatické odolnosti. To znamená, že dnes už nejde jen o to, zda dům nesmrdí, ale jestli bude v roce 2030 splňovat nové požadavky na nízkou spotřebu energie. Pokud dům nemá dostatečnou izolaci, můžete za 5 let platit 50 % více za topení.

Co ještě zohlednit?

Nezapomeňte na čas. Zpráva vám přijde za 3-5 pracovních dnů. Pokud vám ji poskytovatel slibuje za 24 hodiny, je to podezřelé. Kvalitní zpráva se nedělá za hodinu. Pokud vám někdo říká, že „všechno je v pořádku“ bez písemného výstupu, nevěřte.

Termovizní měření je doporučené, ale není nutné - pokud máte dům z let 2010 a později, je pravděpodobné, že izolace je v pořádku. Pokud je dům starší než 1990, je to nutnost. Stejně tak pokud máte zkušenosti s vysokými účty za topení - termovizní snímek vám ukáže, kde teplo uniká.

Nezapomeňte se zeptat, zda inspektor má výsledky z předchozích inspekci. Dobrý inspektor vám je ukáže. A pokud vám někdo říká „já to dělám už 20 let“, nechte ho ukázat certifikát. Starost a zkušenost nejsou stejná věc.

Je inspekce nutná pro nové domy?

Někteří ekonomové tvrdí, že pro nové domy s platným stavebním povolením a zárukou je inspekce zbytečná. To je nebezpečná myšlenka. Záruka je jen na 2 roky. A co když se voda začne dostávat do zdi až po 3 letech? Nebo když se izolace začne sesýpat? Víte, že v ČR je 42 % nových domů postaveno s nedostatečnou vodotěsností podlah? To nevidíte při předávání.

Inspekce nového domu je stejně důležitá jako inspekce starého. Možná i důležitější, protože vám může ukázat, zda stavitel dodržel plán. Mnoho nových domů má „předělané“ elektroinstalace, špatně uložené potrubí, nevhodnou izolaci - a všechno to je „v pořádku“ podle stavebního úřadu, protože se nekontroluje detailně.

Co se bude dít v roce 2025?

Trh s inspekci se rychle mění. Od roku 2024 jsou nové požadavky na energetickou náročnost budov. Od roku 2025 budou všechny inspektory povinni absolvovat certifikaci podle nové normy ČSN 73 0201. To znamená, že ceny budou růst - o 12-15 % podle GAC Consulting. V roce 2025 bude průměrná cena inspekce bytu 11 000-17 000 Kč, domu 18 000-28 000 Kč.

Trh se také stává průhlednějším. Od července 2023 musí každý poskytovatel uvádět počet kontrolních bodů ve svém ceníku. Pokud vám někdo říká „prohlídka za 6 000 Kč“, zeptejte se: „Kolik kontrolních bodů to zahrnuje?“ Pokud vám odpoví „přibližně 50“, běžte pryč. Kvalitní inspekce má 150-250 bodů.

Co dělat dál?

Pokud kupujete nemovitost, nečekáte na poslední chvíli. Objednejte inspekci ještě před podepsáním smlouvy. Nenechte se přesvědčit, že „to není potřeba“. Každá koruna, kterou vložíte do inspekce, je investice do bezpečí. A většina lidí, kteří si inspekci nechali udělat, říká: „Měl jsem to udělat dřív.“

Nejde o to, jestli dům vypadá hezky. Jde o to, jestli vám bude sloužit 20 let bez překvapení. A tohle je jediná služba, která vám to může říct předtím, než zaplatíte miliony.