Brněnský realitní trh vs. Praha: Kdy Brno definitivně přestane být levnější?

Kdo si před deseti lety myslel, že Brno bude cenově konkurovat Praze, možná se tehdy stál terčem vtipů. Dnes už ale realita vypadá úplně jinak. Sledujeme fascinující proces, kdy se brněnský realitní trh je dynamickým systémem koupí a prodejů nemovitostí v druhé největší městě České republiky, který v posledních letech dramaticky konverguje s pražským. Rozdíly, které dříve byly propastné, se zmenšují tak rychle, že Brno přestává být „levnou alternativou“ a stává se plnohodnotným investičním centrem.

Konec mýtu o levném Brně: Co říkají čísla?

Když se podíváme na data z počátku roku 2025, vidíme, že Praha s průměrem 136 319 Kč za metr čtvereční stále drží prim. Brno však s 114 205 Kč za metr šla těsně za ní. Tím zajímavější je ale dynamika. Zatímco Praha v létě 2025 mírně vyrostla o 1,7 % na 147 896 Kč, Brno sice rostlo pomaleji (o 0,9 % na 118 537 Kč), ale v prémiových lokalitách už dávno překonalo hranici 200 tisíc korun za metr.

Pro představu: v centru Brna už dnes nehledáte byty za pár milionů, ale bojujete o luxusní prostory, které cenově připomínají pražské čtvrti. Odborníci předpokládají, že v příštích pěti letech může centrum Brna dosáhnout až 250 tisíc Kč za metr, zatímco Praha pravděpodobně překoná hranici 300 tisíc. Jdeme tedy cestou, kde se Brno stává luxusem pro vyvolené.

Kdo dnes vlastně kupuje byty?

Zapomeňte na představu, že lidé kupují byty „na dluhy a na hraně svých možností“. Rok 2026 přinesl na trh novou konfiguraci kupujících. Vidíme zde silný příchod mladé generace, konkrétně lidí mezi 30 a 40 lety, kteří mají stabilní příjmy a neřeší jen jedno bydlení. Jem꽤 běžné, žetito investoři kupují simultánně dva až tři byty.

Tento trend potvrzuje i Tomáš Vavřík je zakladatel skupiny Domoplan, který se specializuje na výstavbu stovek bytů ročně v rámci ČR. Poptávka po vlastním bydlení v metropolitních oblastech je v roce 2026 na absolutním vrcholu. Lidé už nehledají jen střechu nad hlavou, ale vnímají nemovitost jako bezpečný přístav pro své kapitoly, což tlačí cenyFurther nahoru.

Nedostatek novostaveb jako hlavní motor cen

Proč ceny neklesají, i když jsou astronomické? Odpověď je jednoduchá: nabídka nových bytů je množství dokončených residential jednotek dostupných pro prodej na trhu naprosto nedostatečná. V Praze i v Brně nestíhá výstavba pokrýt zájem kupujících. Tato nerovnováha vytváří permanentní tlak na ceny.

Když na trh vyjde projekt jako Zanzara v brněnském Komárově, kde ceny útočí na 190 tisíc korun za metr, stane se něco fascinujícího. Během prvního týdne zmizí deset bytů z osmdesáti. To není náhoda, ale důkaz, že trh je hladový po kvalitě. Pokud je architektura solitérní a unikátní, majitelé očekávají růst hodnoty o zhruba 10 % ročně. Nemovitost se tak stává aktivem, které pracuje samo za sebe.

Model Londýna: Propast mezi centrem a periferií

Česko začíná kopírovat trendy z velkých západních metropolí. V Londýně je běžné, že v centru zaplatíte astronomické sumy, zatímco sto kilometrů od něj cena klesá na polovinu. Podobný model vidíme nyní v Brně. Rozdíl mezi luxusním centrem a periferií se dramaticky rozšiřuje.

Bydlení v srdci moravské metropole se definitivně stává luxusem. Zatímco dříve bylo Brno vnímáno jako celkově dostupnější město, dnes se trh segmentuje. Máme „ostrovní“ ceny v centru a mnohem mírnější ceny na okrajích. Tento trend sice zhoršuje dostupnost bydlení pro průměrného člověka, ale pro investory vytváří jasné zóny s vysokým potenciálem zhodnocení.

Rentní trh a byty pro singles

Zatímco prodejní trh je dynamický, rentní trh je trh s pronájmy nemovitostí zaměřený na generování pravidelných měsíčních příjmů v Brně zrychluje ještě víc. Největší boom zažívají malé byty určené pro studenty a singly. Tyto jednotky zdražují nejrychleji a v ceně za metr už prakticky dohánějí Prahu.

Proč se to děje? Brno je studentským centrem a hubem technologických firem. Poptávka po krátkodobých i střednědobých nájmech je obrovská, což z malých bytů dělá perfektní „peněžní automaty“. Mapa nájmů v Brně se v roce 2026 změnila natolik, že už není možné mluvit o „levném nájmu v moravské metropoli“.

Jak se připravit na realitní trh v roce 2026?

Pokud plánujete nákup nebo investici, musíte být sofistikovanější než dříve. Éra, kdy stačilo koupit jakýkoliv panelák na okraji města a počítat s růstem, končí. Rok 2026 je obdobím profesionalizace. Vyhrávají ti, kdo sází na:

• Silné lokality: Nemovitiy v centru nebo v prestižních čtvrtích s omezenou nabídkou.
• Kvalitní architekturu: Solitérní projekty mají mnohem vyšší retenci hodnoty.
• Efektivitu prostoru: Malé byty s vysokým potenciálem pronájmu.

Očekávejte mírný celkový růst trhu, ale v Praze a Brně bude tento růst výrazně vyšší než v ostatních regionech. I když někteří varují před bublinou, silná poptávka a nedostatek novostaveb ukazují, že ceny se v nejbližší době unlikely výrazně nesrazí.